Las viviendas de protección
oficial son aquellas destinadas a ser domicilio habitual,
cuya superficie máxima útil no puede
exceder de 90 metros cuadrados, y que se encuentran
sujetas a su propia normativa.
Este tipo de viviendas
pueden ser cedidas a sus beneficiarios, en régimen
de arrendamiento como de propiedad. Tanto en un régimen
como en otro, la renta o el precio tienen un límite
máximo señalado, lo que conlleva un
control por parte de la Administración de acuerdo
a módulos variables fijados por áreas
geográficas y revisables durante la construcción
y hasta la calificación definitiva.
Los contratos, tanto
si son de arrendamiento como de compraventa, han de
contener en su articulado, unas cláusulas obligatorias
y otras especificas:
En cuanto a las obligatorias,
señalar que las viviendas están sujetas
a prohibiciones derivadas del régimen de VPO,
y a determinadas condiciones en cuanto a su utilización.
Los precios de venta, no podrán exceder del
límite legalmente establecido en la calificación
definitiva. El vendedor está obligado a entregar
las llaves en un plazo máximo de tres meses
desde la concesión de la calificación
definitiva y también el adquirente o arrendatario
está obligado a ocuparlo en dicho plazo, salvo
que exista justa causa.
En cuanto a las cláusulas específicas,
señalar que en la compraventa, el vendedor
esta obligado a elevar a escritura pública
el contrato privado de compraventa, en un plazo de
tres meses desde la fecha de la calificación
definitiva, o del mismo contrato si es posterior,
corriendo los gastos que se originen (declaración
de obra nueva, división horizontal…)
a cargo del promotor de la vivienda. El comprador
de la vivienda puede instar la resolución del
contrato para el supuesto de denegación de
la calificación definitiva o cuando el precio
fijado sea superior a un 25% del inicialmente pactado.
Por otra parte, en el arrendamiento, como cláusulas
específicas debe constar que el arrendador
entrega la vivienda libre de mobiliario y enseres,
y que el subarriendo total o parcial da lugar a la
resolución del contrato. Si se pacta expresamente
debe constar que la revisión de la renta solo
se lleva a cabo cada dos años y en cuantía
no superior al IPC que publique el Instituto Nacional
de Estadística.
Las VPO también pueden ser cedidas a sus beneficiarios
mediante el acceso diferido a la propiedad, en el
cual el cesionario adquiere la vivienda, conservando
el cedente la propiedad del inmueble hasta que el
cesionario pague la totalidad de la deuda. El cedente
debe abonar los gastos de conservación, el
coste de prestación, los servicios y las contribuciones,
tasas, impuestos y derechos estatales y locales.
El cesionario esta
obligado a pagar al cedente:
-las cantidades que
resulten de deducir del presupuesto de la vivienda,
los importes de subvención del préstamo
y también del anticipo, en su caso, de forma
que el 20% de esta cantidad se paga en el momento
de otorgar el contrato y el resto será exigido
en el periodo que fijen las partes siempre y cuando
no sea inferior a 10 años.
-los gastos de administración,
conservación, y los servicios que satisfaga
el propietario por guardería, conservación
de parques, etc.
-El importe de las
contribuciones, impuestos, arbitrios, tasas y derechos
que graven la propiedad o uso de las viviendas satisfechos
por el cedente.
Durante la vigencia
del contrato, el cedente y cesionario, pueden llegar
a acordar que la adquisición del inmueble se
efectúe mediante la entrega en un solo acto,
o en varios, de las cantidades que esté obligado
a satisfacer. Terminado el plazo pactado y una vez
cumplidas las condiciones estipuladas en el contrato,
se procede al otorgamiento en escritura pública
del bien adquirido, transmitiéndose el dominio
de la vivienda al cesionario.
Por último,
en caso de resolución de contrato, el cesionario,
debe devolver la vivienda en las condiciones necesarias
para obtener la cédula de habitabilidad, además
tiene derecho a que el propietario le reintegre las
cantidades que hubiera satisfecho, deducido el importe
de las rentas y cantidades asimiladas que el cesionario
habría tenido que satisfacer durante el tiempo
de vigencia del contrato, si hubiera ocupado la vivienda
como arrendatario.
