Tras la publicación
en 1994 de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos,
quedo derogada toda la normativa anterior, sin embargo
esta ley establece una regulación especifica
para aquellos arrendamientos que en su dia fueron
concertados estando vigentes las leyes anteriores.
Regulación que se conoce como régimen
transitorio y que puede clasificarse de la siguiente
manera:
Si se ha concertado
un arrendamiento anterior al 9 de Mayo de 1985, y
subsiste el 1 de enero de 1995, se regirá por
la ley de arrendamientos de 1964, con las siguientes
modificaciones:
Subrogaciones
El inquilino titular
del contrato de arrendamiento no podrá subrogar
en sus derechos y obligaciones a su cónyuge,
ascendientes, descendientes, hermanos e hijos adoptivos
menores de dieciocho años que con él
convivieran, lo cual era posible conforme al artículo
24 de la ley de 1964, a partir del día siguiente
a la fecha de publicación de la nueva ley en
el Boletín Oficial del Estado.
Al fallecimiento del
inquilino titular del contrato únicamente habrá
lugar a la subrogación a favor de las siguientes
personas y orden de prelación:
1º.- Cónyuge
del arrendatario no separado.
2.º- Hijos del
arrendatario que conviviesen con él durante
los dos años anteriores a su fallecimiento.
3º.- Ascendientes
del arrendatario que estuviesen a su cargo y conviviesen
con él con al menos tres años de antelación
a la fecha de su fallecimiento.
Cuando fueran varios
los beneficiarios de este derecho, a falta de acuerdo
unánime, se observará el orden de prelación
que se prevé en el artículo 16 de la
nueva ley, prohibiéndose la renuncia de los
beneficiarios de una subrogación a favor de
otro de distinto grado de prelación.
Como norma general,
el contrato se extinguirá tras el fallecimiento
del subrogado, aunque se prevén las siguientes
excepciones:
- Si el subrogado
es un hijo del arrendatario no afectado por una minusvalía
igual o superior al 65%, el contrato se extinguirá
a los dos años o cuando éste cumpla
veinticinco años, sí esta fecha es posterior.
- Cabrá una
segunda subrogación a favor de hijos del arrendatario,
cuando siendo el primer subrogado el cónyuge
de aquél, al tiempo de su fallecimiento conviviesen
con él los hijos del arrendatario.
Salvo que el hijo
se encuentre afectado por una minusvalía igual
o superior al 65%, el contrato se extinguirá
a los dos años o en la fecha en que cumpla
los veinticinco años, si ésta es posterior.
- Si la subrogación
bien «mortis causa» bien «intervivos»
en la posición del inquilino titular del contrato
se produce con anterioridad a la entrada en vigor
de la nueva ley, podrá haber lugar a una nueva
subrogación en la persona del cónyuge
no separado del subrogado y, en su defecto, en los
hijos del arrendatario que habitasen la vivienda y
hubiesen convivido con él durante los dos años
anteriores a su fallecimiento.
También en
este supuesto el contrato se extinguirá al
fallecimiento del segundo subrogado salvo en el caso
de hijo, que se rige por los mismos parámetros
indícados en los dos apartados anteriores.
Con respecto a las
tres excepciones descritas y durante los diez años
siguientes a la entrada en vigor de la ley, si la
subrogación se produce a favor de hijos mayores
de 65 años, o que fueren perceptores de prestaciones
públicas por jubilación o incapacidad
absoluta o gran invalidez, el contrato se extinguirá
a su fallecimiento.
Los derechos que se
reconocen al cónyuge del arrendatario en relacíón
a la subrogación «mortis-causa»,
se reconocen también a la persona que hubiera
convivido de forma permanente en análoga relación
de afectividad a la del cónyuge, con independencia
de su orientación sexual, durante al menos
los dos años anteriores al fallecimiento, salvo
que hubieran tenido descendencia en común,
en cuyo caso bastará la mera convivencia.
Las personas que quieran
ejercitar el derecho de subrogación por «mortís-causa»,
habrán de probar la convivencia que para cada
supuesto se exige, debiéndose tener en cuenta
que la convivencia tendrá que haber sido habitual
y en la vivienda arrendada.
Separación,
divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario
Cuando en estos supuestos
el uso de la vivienda habitual vaya a corresponder
al cónyuge no titular del contrato de arrendamiento,
será de aplicación las disposiciones
que al respecto prevé la nueva ley.
Desistimiento
y vencimiento del contrato en caso de matrimonio o
convivencia del arrendatario convivencia del arrendatario
También es
de aplicación en este supuesto el régimen
que al efecto se regula en la nueva ley.
Arrendatarios
con minusvalía
Estos podrán
gozar de los mismos derechos que la nueva ley reconoce
en relación a los contratos que se celebren
a partir de su entrada en vigor.
Derechos del
arrendador
A partir de la entrada
en vigor de la Ley, el arrendador podrá:
-A efectos del impuesto
sobre el Patrimonio, determinar el valor de la vivienda
arrendada en función de la capitalización
al 4% de la renta devengada, siempre que el resultado
sea inferior al que resultaría de la aplicación
de las reglas de valoración contempladas en
dicho Impuesto.
-Exigir al arrendatario
la totalidad de la cuota del Impuesto sobre Bienes
Inmuebles.
-Repercutir al arrendatario
el importe de las obras de reparación necesarias
para el mantenimiento de la vivienda en el uso convenido,
bien conforme a las reglas que se contemplan en el
artículo 108 de la actual ley bien de acuerdo
con las que se prevén en la Disposición
Transitoria Segunda del nuevo texto legislativo.
-Repercutir al arrendatario
el importe del coste de los servicios y suministros
que se produzcan a partir del 1 de enero de 1994,
salvo que se hubiera estipulado expresamente que dichos
gastos sean a cargo del arrendador.
-Actualizar la renta
cada año de vigencia del contrato de conformidad
con las siguientes reglas:
Requerimiento fehaciente
al arrendatario
El arrendador no podrá
ejercer su facultad de actualización de la
renta sin previo requerimiento fehaciente al arrendatario,
el cual podrá ser efectuado una vez cumplida
una anualidad de vigencia del contrato, tras la entrada
en vigor de la ley.
El inquilino podrá
oponerse a la actualización comunicándoselo
fehacientemente al arrendador. En este caso el contrato
se extinguirá en un plazo de ocho años
a contar desde la fecha del requerimiento del arrendador,
aun cuando se produzca una subrogación. Durante
este período la renta que viniera abonando
el inquilino hasta ese momento, íncrementada
con las cantidades asimiladas a ella, sólo
podrá actualizarse anualmente con la variación
experimentada por el Indice General Nacional del Sistema
de Indices de Precios de Consumo en los dos meses
inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización.
Ejercitada su opción
por el arrendador sin oposición del arrendatario,
en cada año en que se vaya a aplicar la actualización
prevista en la ley, aquél deberá notificar
a éste el importe de la actualización,
acompañando la correspondiente certificación
del Instituto Nacional de Estadística.
Proporcionalidad entre
la rentas
Entre la renta originariamente
estipulada en el contrato y la actualizada, deberá
existir una proporción que sea equivalente
a la que entre el mes anterior a la fecha del contrato
y el mes anterior a la fecha de actualización
haya con respecto a uno de los siguientes índices
aplicado a ambas fechas:
- Indice General Nacional
del Sistema de Indices de Precios de Consumo.
- Indice General Nacional.
- Indice General Urbano
del Sistema de Inclices de Costes de la Vida.
Para los contratos
anteriores al 12 de mayo de 1956, se tomará
como renta inicial la revalorizada a la que se refiere
el artículo 96.10 de la anterior Ley y como
índice correspondiente a la fecha de¡
contrato, el del mes de junio de 1964, si el arrendamiento
es de los comprendidos en el artículo 6.2 2
de la mencionada Ley de 1964, mientras que si el arrendamiento
no se encuadra dentro de este artículo, se
tomará como renta inicial la percibida en el
mes de julio de 1954 y como índice de la fecha
del contrato el del mes de marzo del mismo año.
la regla 5.1 del apartado 11 de la Disposición
Transitoria Segunda limita la regla de actualización
de la renta calculada en función de la proporción
de los Indices indicados, en el sentido que, si es
inferior, prevalecerá como renta revisada la
resultante de aplicar al valor catastral de la vivienda
en 1994, los siguientes porcentajes:
- El 12%, cuando la
última revisión del valor catastral
sea posterior a 1989. Para viviendas situadas en Vascongadas
siempre se aplicará el 24%.
- El 24%,
- El 24%, en los restantes
supuestos. Para viviendas situadas en Navarra siempre
se aplicará el 12%.
Plazos y-porcentajes
de actualización
En función
de que la totalidad de los ingresos percibidos por
el arrendatario y las personas que con él convivan
en la vivienda exceda o no de 5,5 veces el Salario
Mínimo Interprofesional, se aplican plazos
y porcentajes de actualización diferentes.
Cuando los ingresos
sean inferiores a 5,5 veces al Salario Mínimo
Interprofesional; del total importe que resulte de
la actualización de la renta cada año,
el arrendador sólo podrá exigir un porcentaje
en función del período anual de actualización.
El primero será de un 10% que irá incrementándose
en 10 puntos porcentuales por cada período
anual sucesivo de actualización, resultando
que el arrendador podrá exigir la totalidad
de la renta actualizada en el año décimo.
Cuando los ingresos
sean iguales o superiores a 5,5 veces el Salario Mínimo
Interprofesíonal, el porcentaje que podrá
exigir el arrendador será de un 30% para el
primer período anual íncrementándose
en 20 puntos porcentuales cada período anual
sucesivo de actualización, por lo que en el
año quinto será exigible la totalidad
de la renta actualizada.
Los porcentajes indicados
sólo serán exigibles si la cantidad
resultante es superior a la renta y conceptos asimilados
que en su momento esté pagando el arrendatario.
En este caso, el arrendador podrá aplicar el
porcentaje superior que le permita percibir una cantidad
mayor a la que se le estuviese pagando.
A partir del año
en que sea exigible el 100% de actualización,
la renta se revisará conforme a lo estipulado
en el contrato, en defecto de pacto expreso, tanto
el arrendador como el arrendatario podrán actualizar
la renta conforme al Indice General del Sistema de
Indices de Precios de Consumo de los doce meses anteriores.
Absorción de
las cantidades asimiladas
La renta actualizada
absorberá las cantidades asimiladas a la renta
desde la primera anualidad de la revisión.
A tales efectos, se
consideran cantidades asimiladas, la repercusión
tanto del aumento de coste de los servicios y suministros,
como del coste de las obras a que se refieren los
artículos 102 y 107, respectivamente, de la
ley de 1964.
Excepciones a la actualización
Cuando la suma de
los ingresos totales que haya percibido el arrendatario
y las personas que con él convivan en la vivienda
durante el ejercicio impositivo anterior a aquél
en que se promueva la actualización, no exceda
de los límites que se indican a continuación,
no habrá lugar a la actualización prevista
en la Ley
Número de personas
que Límite en número de veces del
convivan en la vivienda
Salario Mínimo Interprofesional
------------------------------------------------------------
1 ó 2 2,5
3 ó 4 3
mas de 4 3,5
Esta excepción
está condicionada a que el arrendatario acredite
el nivel de ingresos.
Si se ha concertado
un arrendamiento posterior al 9 de Mayo de 1985, y
subsiste el 1 de enero de 1995, se regirá por
el art. 9º del Decreto Ley de 1985(Decreto Boyer)
y por la ley de 1964.
Si al terminar el contrato permanece el arrendatario
disfrutando quince dias de la finca arrendada con
permiso del arrendador, al arrendamiento se renueva
anualmente, pero se regirá por la Ley nueva.
