Tras la publicación en 1994 de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos, quedo derogada toda la normativa anterior, sin embargo esta ley establece una regulación específica para aquellos arrendamientos que en su día fueron concertados estando vigentes las leyes anteriores. Regulación que se conoce como régimen transitorio y que puede clasificarse de la siguiente manera:

Contratos de arrendamiento de local de negocio, celebrados a partir del 9 de mayo de 1985

Los arrendamientos comprendidos en este apartado y que se encuentren vigentes a la entrada en vigor de la nueva Ley, se continuarán rigiendo por lo dispuesto en el artículo 9 del Real Decreto Ley 2/1985 de 30 de abril y por el anterior Texto Refundido de la LAU.

En el supuesto de que a la finalización del plazo de duración pactado, el arrendatario continuase disfrutando del inmueble, se entenderá que existe tácita reconducción por el plazo de duración originariamente pactado. No obstante, el arrendamiento renovado se regirá por la regulación contenida en la nueva Ley referida a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda.

Contratos de arrendamiento de local de negocio suscritos con anterioridad al 9 de mayo de 1985

Los arrendamientos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de1985 y que continúen vigentes a la entrada en vigor de la Ley, se regirán por las normas relativas al contrato de arrendamiento de local de negocio del mencionado Texto Refundido de 1964, con las especialidades relativas a su futura extinción, subrogación y actualización de rentas, que a continuación se detallan.

Extinción

Aquellos contratos sometidos al régimen de prórroga legal, se extinguirán de acuerdo con las siguientes reglas:

Para el supuesto de que el arrendatario fuera un empresario individual, el arrendamiento se resolverá por su fallecimiento o jubilación, a no ser que su cónyuge se subrogue en el mismo, continuando con la misma actividad desarrollada en el local arrendado.

No existiendo cónyuge supérstite que continúe con la actividad desarrollada, o si habiéndose subrogado éste, a su jubilación o fallecimiento, si a tal fecha no hubieran transcurrido 20 años a contar desde la aprobación de la ley, podrá subrogarse en el contrato un descendiente del arrendatario que continúe con la mencionada actividad en el local. En tal caso, la duración del contrato no podrá sobrepasar el número de años que resten hasta completar el período de 20 años a contar desde la entrada en vigor de la ley. La primera subrogación prevista en el primer párrafo anterior no podrá realizarse si con anterioridad se hubieran producido en el arrendamiento dos subrogaciones según dispone el artículo 60 del Texto Refundido citado. Asimismo, no podrá llevarse a cabo la subrogación relativa al descendiente del arrendatario, si ya se hubiera producido en el arrendamiento una transmisión de acuerdo con el mencionado artículo 60 del Texto Refundido.

Por otra parte, el arrendatario actual y su cónyuge, si se hubiera subrogado en el contrato, podrán traspasar el local de negocio de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 32 del Texto Refundido. La duración de dicho traspaso no podrá ser inferior a 10 años, contados desde su formal ización, o por el número de años que quedaran por cumplir, desde el momento en que se formalice el traspaso, hasta computar 20 años a contar desde la fecha de aprobación de la Ley.

Los plazos contemplados en este apartado se incrementarán en 5 años, si en los 10 años anteriores a la entrada en vigor de la ley se hubiera producido el traspaso del local de negocio.

La fecha de la escritura pública en la que se formalice el traspaso, de acuerdo con el artículo 32 del citado Texto Refundido, se tomará como fecha efectiva del traspaso.

-En el supuesto de que el arrendatario sea una persona jurídica, se aplicarán las reglas siguientes para proceder a su extinción:

Los arrendamientos de locales en los que se desarrollen actividades comerciales aquéllos comprendidos en la División 6.L, de la Tarifa del Impuesto sobre Actividades Económicas (I.A.E8, se extinguirán en 20 años. No obstante, si la superficie de los locales excede de 2.500 M2, se extinguirían en 5 años.

Si la actividad desarrollada en los locales es diferente a la señalada anteriormente, los contratos se extinguirán, dependiendo de las cuotas del mencionado impuesto (I.A.E.), en los períodos que se indican a continuación:

- 20 años, si la cuota es inferior a 85.000 pesetas

- 15 años, si la cuota está comprendida entre 85.001 y 130.000 pesetas

- 10 años, sí la cuota se comprende entre 130.001 y 190.000 pesetas

- 5 años, si la cuota excede de 190.000 pesetas.

Las cuotas que han de considerarse a los efectos del cálculo de tales períodos serán aquellas cuotas mínimas municipales o mínimas según tarifa, que incluyan, en su caso, el complemento de superficie, y que correspondan al ejercicio 1994. Se tendrá en cuenta a los efectos de determinar tales importes, las posibles bonificaciones sobre las cuotas de dicho impuesto, que habrán de aplicarse a la cuota mínima municipal o cuota mínima según tarifa.

Los plazos mencionados habrán de computarse a partir de la entrada en vigor de la presente ley. Si se hubiera producido dentro de los diez años anteriores a dicha entrada en vigor el traspaso del local de negocio, los plazos mencionados se incrementarán en 5 años. Asimismo la fecha de formalización del traspaso en escritura pública se tomará como fecha del traspaso.

Si en el local se desarrollasen diversas actividades a las que correspondan diferentes cuotas, únicamente se considerará a los efectos mencionados la mayor de ellas.

La carga de la prueba sobre la cuota que corresponda a la actividad ejercida corresponderá al arrendatario. En caso contrario, el arrendamiento tendrá el período de duración mínima (5 años).

Los arrendamientos cuyo período de duración no haya transcurrido a la fecha de entrada en vigor de la Ley, continuarán vigentes por el período de duración que reste hasta su finalización. Si dicho período de duración fuera inferior al que resultaría de la aplicación de las reglas mencionadas anteriormente, el arrendatario podrá exigir que el período de duración del arrendamiento sea equivalente al período que resulte de la aplicación de dichas reglas.

En todos los supuestos anteriormente citados, la tácita reconducción se regirá de acuerdo con lo dispuesto en el Código Civil, aplicando a los arrendamientos renovados en virtud de dicha tácita reconducción las normas de la nueva ley correspondientes a los arrendamientos de fincas urbanas para uso distinto del de vivienda.

Actualización de rentas

A partir de la entrada en vigor de la Ley, el arrendador podrá actualizar en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, la renta de los arrendamientos de locales de negocio, previo requerimiento fehaciente al arrendatario, según se detalla a continuación:

La renta originariamente pactada en el contrato deberá mantener con la renta actualizada la misma proporción que el Inclice General Nacional del Sistema de Indices de Precios al Consumo o del indice General Urbano del Sistema de Indices de Costes de la Vida del mes anterior a la fecha de cada actualización.

Tratándose de contratos suscritos con anterioridad al 12 de mayo de 1956 se tomará como renta inicial la renta revalorizada que dispone el artículo 96.10 del Texto Refundido de la LAU, aun cuando no se hubiera exigido en su día por el arrendador a su promulgación. En este supuesto se tomará como índice correspondiente a la fecha del contrato el del mes de junio de 1964. Una vez calculada la actualización de la renta conforme al procedimiento descrito en los dos párrafos anteriores, únicamente podrá exigirse al arrendatario el porcentaje que se detalla en el punto siguiente, determinado en función del período de actualización que corresponda, siempre que el importe correspondiente a dicho porcentaje sea superior a la renta que viniera pagando el arrendatario en ese momento, incrementada en las cantidades asimiladas a la renta.

Si la renta que estuviera siendo abonada por el arrendatario en ese momento, resultase superior a la renta que se determine al aplicar la tabla de porcentajes que se indica en el siguiente punto, se deberá de aplicar el porcentaje inmediatamente posterior, o en su caso, el siguiente o siguientes que correspondan, hasta que la renta actualizada sea superior a la que estuviera abonando el arrendatario sin la actualización.

En los arrendamientos a los que corresponda un período de extinción de 5 ó 10 años, la revisión se llevará a cabo de acuerdo con la tabla siguiente:

Anualidad actualizada a partir Porcentaje exigible

de la entrada en vigor de la Ley de dicha renta

1º 10%

2º 20%

3º 35%

4º 60%

5º 100%

En los arrendamientos a los que corresponda un período de extinción de 15 ó 20 años, la revisión se realizará de acuerdo con los porcentajes y plazos previstos para la actualización de las rentas de contratos de arrendamiento de viviendas, recogidos en la Disposición Transitoria Segunda de la Ley.

Se absorberán las cantidades asimiladas a la renta en la renta actualizada, desde la primera anualidad en la que se realice la revisión.

Se considerarán cantidades asimiladas a la renta, a estos efectos, la repercusión al arrendatario del aumento de coste de los servicios y suministros a que se refiere el artículo 102 del Texto Refundido de 1964, y la repercusión del coste de las obras a que se refiere el artículo 107.

El procedimiento de actualización que se ha comentado a lo largo de este apartado sustituirá a lo dispuesto por los arrendamientos de local de negocio en el número 1 del artículo 100 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

A efectos de determinar la actualización de la renta, se tomará como fecha de referencia la de suscripción del contrato de arrendamiento, independientemente de que el arrendatario actual sea el originario o la persona subrogada en su posición.

Una vez alcanzado el máximo porcentaje exigible de actualización, ambas partes contratantes podrán actualizar las rentas que corresponda, de acuerdo con el índice porcentual correspondiente a los últimos doce meses inmediatamente anteriores por el índice general del Indice de Precios al Consumo, salvo que el contrato estipulase un procedimiento de actualización determinado.

El arrendatario podrá revisar la renta de acuerdo con lo dispuesto en los números anteriores, en la primera renta que corresponda pagar a partir del requerimiento de revisión efectuado por el arrendador o a iniciativa del arrendatario. En este caso, el plazo mínimo de duración se incrementará en cinco años. Tal medida será aplicable aun cuando la renta que se estuviera pagando en el momento de entrada en vigor de la ley fuera mayor que la renta resultante de la actualización.

No procederá la revisión de la renta prevista para los contratos cuyo arrendatario sea un empresario individual o aquéllos cuyo arrendatario sea una persona jurídica que tengan señalado un período de resolución de 15 ó 20 años, cuando opte por la inaplicación de la actualización mencionada.

En dicho supuesto, el arrendatario deberá comunicar por escrito al arrendador tal opción dentro de los treinta días naturales siguientes al requerimiento de revisión que efectúe el arrendador. La principal consecuencia de tal inaplicación del procedimiento de revisión de rentas, es la extinción del contrato de arrendamiento al vencimiento de la quinta anualidad computada a partir de la entrada en vigor de la Ley.

Otros derechos del arrendador

Para aquellas anualidades del contrato que se inicien a partír de la entrada en vigor de la Ley, y hasta la resolución del mismo, será aplicable lo dispuesto en los números 1 y 4 del artículo 100 del Texto Refundido de 1964.

Otros derechos del arrendatario:

-Indemnización por clientelaIndemnización por clientela

El arrendatario podrá exigir una indemnización cuyo importe sea equivalente a 18 mensualidades de la renta vigente al tiempo de extinción del contrato si antes de transcurrir un año tras su terminación, se ejercita en el mismo inmueble por cualquier persona la misma actividad o similar a la que aquél realizaba, siempre y cuando pueda beneficiarse (aunque sólo sea en parte) el nuevo ocupante del inmueble de la clientela captada por el antiguo arrendatario.

-Tanteo previo del antiguo arrendatarioTanteo previo del antiguo arrendatario

La nueva Ley dispone la obligación del arrendador de comunicar al arrendatario su intención de celebrar un nuevo contrato de arrendamiento con distinto arrendatario, antes del transcurso de un año a contar desde su resolución.

Dicha comunicación fehaciente deberá contener las principales estipulaciones del contrato proyectado (renta ofrecida, circunstancias identificativas del nuevo arrendatario, etc.), debiendo ejecutar el primitivo arrendatario su derecho preferente a continuar en el arrendamiento bajo tales condiciones en el plazo de 30 días naturales contados a partir de tal notificación, debiendo suscribir el contrato en dicho plazo.

Si no optara por tal posibilidad, el nuevo contrato deberá suscribirse dentro de los 120 días naturales siguientes a la comunicación al arrendatario que rehusó continuar en tal posición.

Si el arrendador no cumpliera con tal obligación y lo hiciera o modificara a posteriori cualquiera de las condiciones notificadas, el primitivo arrendatario podrá ejercitar la acción de desahucio.

En cualquier caso, el arrendador deberá remitir copia auténtica del nuevo contrato celebrado dentro del año siguiente a la extinción legal del anterior, en el plazo de 15 días tras su formalización.

El ejercicio del mencionado derecho preferente a continuar en el local arrendado será incompatible con la percepción de la indemnización por clientela. El arrendatario sólo podrá optar por una de, las posibilidades expuestas.