La subrogación
consiste en la sustitución de una de las partes
contratantes de la relación arrendaticia (arrendador/arrendatario)
por un tercero que asume sus derechos y obligaciones.
Puede ser un tercero
que ocupe la posición del arrendador, o un
tercero que ocupe la posición de arrendatario.
Y en este sentido aparecen dos tipos de subrogaciones
Subrogaciones
en la posición del arrendador
Quien adquiere una vivienda arrendada asume los mismos
derechos y obligaciones que tenía el arrendador
transmitente hasta que transcurran los cinco años
de duración mínima del arrendamiento,
si estos todavía no han transcurrido. En este
caso el nuevo adquirente no podrá ampararse
en la protección y publicidad registrales,
y prevalece en todo caso, el derecho a disfrutar la
vivienda por parte del arrendatario durante el plazo
mínimo de duración del contrato de arrendamiento.
Sin embargo, si el
contrato se ha pactado con una duración superior
a cinco años, el nuevo arrendador, tan sólo
estará obligado a la subrogación en
caso de no tener la protección registral anteriormente
citada, pues de tener esta, el nuevo arrendador no
quedará obligado a soportar la carga arrendaticia
más allá del período legal de
cinco años. Transcurrido dicho plazo el arrendamiento
se extinguirá, debiendo el anterior arrendador
indemnizar al arrendatario por cuantía equivalente
a una mensualidad de renta por cada año de
contrato que restase por cumplir tras el transcurso
de los cinco iniciales.
Si en el propio contrato
de arrendamiento se hubiese pactado como causa de
extinción del contrato la transmisión
de la vivienda arrendada, el nuevo arrendador quedará
eximido de la carga arrendaticia una vez transcurrido
el período inicial de cinco años aún
careciendo de la protección registral (aunque
en cualquier caso se seguirá respetando el
plazo mínimo de los cinco años con la
obligación de subrogación para el adquirente
por dicho período legal).
Subrogaciones
en la posición de arrendatario :
Si el arrendatario (titular del arrendamiento) desistiera
del contrato sin consentimiento del cónyuge
que viviera con el, el cónyuge podrá
subrogarse en la misma posición que tenía
aquel. El arrendador tendrá entonces la facultad
de solicitar a dicho cónyuge si desea mantenerse
en el arrendamiento, y si en un plazo de quince días,
no contesta al ofrecimiento, perderá su derecho
a la subrogación además de verse obligado
a satisfacer la renta pendiente de pago hasta la extinción
del contrato.
Si el arrendatario
(titular de la vivienda) abandonara la misma sin un
desistimiento expreso, su cónyuge si conviviera
con él, podría continuar en el arrendamiento,
siempre que en el plazo de un mes tras producirse
el abandono, el arrendador reciba notificación
escrita del mismo solicitando ser el nuevo arrendatario.
En el caso de separación,
divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario,
el cónyuge no titular del arrendamiento podrá
continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando
le sea atribuida como consecuencia de adjudicación
judicial o por convenio, relativos a la separación,
divorcio o nulidad matrimonial.
En caso de muerte
del arrendatario, la Ley establece una enumeración
de personas con derecho a subrogarse, es decir, ponerse
en el lugar de arrendatario, con sus mismos derechos
y deberes. La enumeración por orden de preferencia
es la siguiente:
a) El cónyuge
a la fecha de fallecimiento.
b) la persona que
hubiera venido conviviendo de forma permanente durante
los dos años anteriores en análoga relación
de afectividad con independencia de su orientación
sexual.
c) los descendientes
del arrendatario bajo patria potestad o tutela al
momento de fallecimiento, o, que hubiesen convivido
con él durante los 2 años anteriores
al fallecimiento.
d) los ascendientes
(convivencia 2 años).
e)Hermanos (igual
período de convivencia de 2 años).
f)Personas distintas
a las anteriores que sufran una minusvalía
igual o superior al 65% siempre que sean parientes
hasta el tercer grado colateral del arrendatario (más
el período de convivencia de 2 años).
- Pluralidad
de beneficiarios
En caso de que se
produzca una solicitud de personas de igual grado
en la prelación, se resolverá a favor
de quien tuviese minusvalías de al menos un
65%; en su defecto, de quien tuviera más cargas
familiares; en última instancia, en favor del
descendiente de menor edad, el ascendiente de mayor
edad o el hermano más joven.
- Notificación
El subrogatario en
el plazo de tres meses deberá notificar por
escrito la subrogación al arrendador acompañado
del certificado de defunción y su condición
de subrogatario. Si no se recibe la notificación
en el citado plazo, se extinguirá el arrendamiento
quedando los beneficiarios de la subrogación,
excepto los que hubieren notificado su renuncia, solidariamente
obligados al pago de la renta de dichos tres meses.
- Estipulación
expresa
Se podrá también
pactar entre arrendatario y arrendador excluir el
derecho de subrogación mortis-causa, para cuando
éste tuviera lugar transcurridos los cinco
primeros años de duración del arrendamiento.
