En virtud del contrato
de arrendamiento, el arrendador cede el uso del bien
arrendado al arrendatario, quien además de
la obligación de pagar la correspondiente renta,
al concluir el contrato debe devolver la finca tal
y como la recibió.
Existe por tanto un
evidente interés del arrendador en constituir
las adecuadas garantías jurídicas para
asegurar la devolución del bien arrendador
en buen estado, y la indemnización de los desperfectos
producidos, así como el pago de las rentas
debidas.
Este objetivo, el
asegurar el cumplimiento de las indicadas obligaciones
del arrendatario, se consigue con la inclusión
en el contrato de la figura de la fianza arrendaticia.
Es por tanto, el establecimiento de la fianza en el
contrato, una obligación de carácter
legal, que deberá constutirse necesariamente
en metálico, y que en los contratos de arrendamiento
de vivienda será la equivalente a una mensualidad
de la renta pactada, siendo de dos mensualidades en
el caso de arrendamientos para uso distinto de vivienda.
Teniendo que referirse esta fianza únicamente
a la renta y no a otras cantidades distintas como
los gastos por servicios o tributos.
Durante los cinco
primeros años de duración del contrato,
la fianza no estará sujeta a actualización,
aun cuando la renta que le sirve de parámetro
se modificase.
Pero transcurrido
dicho plazo de duración mínima del contrato,
cada vez que el arrendatario se prorrogue resulta
posible la actualización: El arrendador puede
exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario
que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades
de la renta vigente, según proceda al tiempo
de la prorroga.
La actualización
de la fianza durante el período de tiempo en
que el plazo pactado para el arrendamiento exceda
de cinco años, se regirá por lo estipulado
al efecto por las partes.
A falta de pacto específico,
lo acordado sobre actualización de la renta
se presumirá querido también para la
actualización de la fianza.
El saldo de la fianza
en metálico que deba ser restituido al arrendatario
al final del arriendo, devengará el interés
legal, transcurrido un mes desde la entrega de las
llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva
dicha restitución.
Respecto a lo anterior
hay que destacar que antes de la restitución,
es preciso liquidar las posibles responsabilidades
que garantiza la fianza, de manera que si no existieran
obligaciones pendientes del arrendatario, corresponderá
a este el importe integro de la fianza, pero en caso
contrario, de existir obligaciones pendientes, podrá
el arrendador aplicar la fianza en metálico
a la satisfacción de tales obligaciones, y
sólo el remanente que pudiera existir corresponderá
arrendatario.
El interés
aplicable será el legal en vigor en el momento
que comience su devengo.
Por otra parte
las partes podrán pactar cualquier tipo de
garantía del cumplimiento por el arrendatario
de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza
en metálico, lo que significa que nuca podrán
ser sustitutivas de la fianza arrendaticia.
