Cese del Administrador sin un motivo justificado

Comentario a la Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de febrero de 2008

Pero puede reaccionar contra sus consecuencias perjudiciales, en efecto, la STS de 4 de febrero de 2008 estimó la “excepción de falta de legitimación activa del Administrador demandante” para reclamar la nulidad del acto de cese de su cargo como Administrador por no ser propietario, como exige el actual artículo 18.2 LPH en la nueva redacción dada por la Ley 8/1999, de 6 de abril a la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960, según cuyo precepto “estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto”.

Ahora bien, ello no quiere decir que tal acto revocatorio, de suma importancia en la marcha de la comunidad, no tengan que guardar ciertas formalidades y someterse a determinados requisitos, ni que el Administrador carezca de instrumentos de reacción contra la comunidad para la reparación de las consecuencias perjudiciales que el cese -realizado extemporáneamente y sin motivación- le haya podido ocasionar y que no tiene obligación de soportar, en la medida en que la relación que une al Administrador de Fincas con la comunidad de propietarios es la de un contrato de mandato retribuido.

Impugnación judicial de la remoción

Así las cosas, el Administrador de Fincas, cuando es un tercero profesional ajeno a la comunidad no se encuentra legitimado para impugnar judicialmente el acuerdo por el que se le remueve del cargo, pues es evidente que tal acción corresponde exclusivamente a cualquiera de los propietarios.

A esta misma conclusión llegó la SAP Málaga de 12 de julio de 2005, cuando señala que “no le es dable a la Administradora impugnar aquella como tácitamente hace, cuando tal acción le corresponde sólo a los propietarios” (art. 18.2 LPH)”.

Ahora bien, cuando la comunidad de propietarios ha decidido cesar al Administrador sin un motivo justificado, se plantean otras delicadas cuestiones relacionadas con la consideración de la relación que une al Administrador con la comunidad como un contrato de servicios. En primer lugar, la necesidad de que tenga lugar la compensación de los daños y perjuicios que tal hecho generador de responsabilidad contractual puede haber irrogado al Administrador, de no mediar un motivo justificado de remoción. En segundo lugar, la obligación probatoria que se le impone a la comunidad, que debe acreditar el motivo del cese. Y, por último, el alcance o extensión de la indemnización que debe recibir el Administrador de manos de la comunidad de propietarios.

Indemnización por perjuicios

La obligación de indemnizar los daños y perjuicios cuando el mandato es oneroso -uno de cuyos ejemplos típicos lo encontramos en la figura del Administrador retribuido- tiene como finalidad tutelar la permanencia y la continuidad de la relación y, por consiguiente, evitar la violación de tal situación jurídica por iniciativa exclusiva del mandante. Por consiguiente, la revocación del mandato del Administrador impone a la comunidad de propietarios el compromiso de resarcir los daños y perjuicios causados, salvo que tenga su explicación en una “justa causa”. La razón de esta norma debe buscarse, por tanto, en la exigencia de la totalidad de la remuneración pactada originariamente -honorarios profesionales- ocasionados por la prematura extinción del vínculo jurídico entre ambas partes, lo cual presupone el cumplimiento del negocio gestorio. Es decir, el daño se concreta en la falta de percepción de la retribución debida desde tal momento, pues existe un plazo de duración que debe cumplirse.

En la actualidad resulta difícil mantener una justificación contraria a la obligación de indemnizar al Administrador, y ello por cuanto la pérdida de confianza que se arguye debe siempre apoyarse en realidad en datos objetivos que justifiquen la revocación. De hecho, este último es el criterio que sostiene la jurisprudencia mayoritaria, como analizaremos más adelante. En efecto, una importante orientación doctrinal sostiene que no puede admitirse que el régimen previsto en el artículo 13.7 LPH sea derogatorio de las reglas que regulan el mandato, limitándose el precepto a regular la remoción del cargo sin hacer indicación de los efectos derivados de su ejercicio. La remoción unilateral y anticipada del cargo de Administrador por la junta de propietarios sin que intervenga justa causa, antes de la finalización del plazo o del término que pueda haberse estipulado en el contrato, genera una responsabilidad contractual, un derecho a indemnizar los daños y perjuicios ocasionados, aún cuando la remoción se realice cumpliendo los requisitos exigidos en el artículo 13.7 LPH. Por tanto, origina derecho a indemnización aquellas situaciones en las que la revocación provoca un incumplimiento del contrato, incluida la infracción del pre-aviso que pueda haberse estipulado en el contrato, o cuando se realice sin respetar el plazo, todo ello sin existir justa causa. En este sentido, cabe aludir a lo dispuesto en el artículo 1729 CC, que exige al mandante indemnizar al mandatario de los daños y perjuicios causados por el cumplimiento del mandato, originados sin culpa del mandatario.

Dejación profesional

Los efectos jurídicos de tal decisión unilateral son diversos si dicha decisión se encuentra o no justificada. Si la remoción lo es por incumplimiento de las obligaciones del mandatario carecerá éste de derecho a indemnización, pues además de perderse la relación de confianza inherente al vínculo contractual, el mandatario no se estaría ajustando a las instrucciones del mandante, infringiendo el artículo 1719 CC y el artículo 20 LPH. En consecuencia si no cumple con su prestación, no se encontraría legitimado para exigir remuneración alguna, dado el contenido del artículo 1124 CC. Ahora bien, si la remoción anticipada no está justificada, el mandatario sí tendrá derecho a aquélla.

Además, desde el punto de vista contractual, la remoción acarrea la pérdida de las expectativas económicas por parte del Administrador cesado -o si se prefiere los coste de oportunidad que le supone a éste haber dejado de administrar otras comunidades-, así como un desistimiento unilateral del contrato no amparado por justa causa porque en la esfera puramente contractual no puede considerase tal libertad organizativa interna del grupo administrado. A este respecto, es de resaltar que las decisiones judiciales que han negado el derecho de indemnización al Administrador profesional cesado sin justa causa lo han hecho sobre la base de la dejación por parte de éste de la carga procesal que le impone el artículo 1101 CC, esto es, la de alegación y prueba por parte de éste de los daños y perjuicios efectivamente causados. Aunque la remoción constituye un acto lícito, en la medida en que puede constituir un acto contraventor de la buena fe, obliga a la comunidad a indemnizar todos los daños que se deriven de la extinción anticipada del contrato.

Naturaleza del régimen de responsabilidad:

1.- Frente a un incumplimiento la comunidad tiene varias alternativas de reacción contra el Administrador:

– Cese o remoción (resolución unilateral del contrato).

– Y/o exigencia de reparación.

2.- La responsabilidad tiene dos facetas o perspectivas diferentes:

– Una responsabilidad de naturaleza compensatoria (contractual o extracontractual).

– Una responsabilidad de naturaleza punitiva o sancionadora (en relación con el cese o remoción).

3.- El régimen de responsabilidad del Administrador es de orden civil, que puede considerarse desde un triple punto de vista:

– Contractual.

– Extracontractual.

– Derivada de una infracción penal.

LA CARGA DE LA PRUEBA (I)

• Como regla general el perjudicado está obligado a acreditar que el profesional ha actuado de forma negligente o contraria a sus obligaciones (quien alega, prueba).

• Por tanto, la carga de la prueba no se invierte.

• No cabe confundir la inversión de la carga de la prueba (artículo 217 LEC) con la actividad probatoria que despliega el demandado tendente a desvirtuar la prueba presentada.

• El Administrador debe comportarse activamente frente a la imputación de un incumplimiento efectuando una mínima defensa si no quiere ser condenado

* Ejemplos:

• Negar genéricamente la existencia de gastos injustificados sin intentar remediar la situación presentado una prueba (SAP de 7 de abril de 2003).

• Se condena porque la parte demandada no ha propuesto prueba ni hecho alegación alguna (SAP Las Palmas de 1 de septiembre de 2004).

LA CARGA DE LA PRUEBA (II)

• Sin embargo, ciertos hechos y excepcionalmente por su carácter negativo

o de ser difícil la prueba para la parte que alega, hacen que la carga de la

prueba tenga que invertirse.

* Ejemplo: El Administrador es custodio y responsable de la documentación de la comunidad (libros de actas, contratos, etc.). El artículo 1183 C señala que “siempre que la cosa se hubiera perdido en poder del deudor, se presumirá que la pérdida ocurrió por su culpa y no por caso fortuito, salvo prueba en contrario, y sin perjurio de lo dispuesto en el artículo 1096″.

35 Responses to “Cese del Administrador sin un motivo justificado”

  1. Beatriz Ransanz

    Buenas noches!
    Tengo bastantes dudas , el jueves 7 de Mayo , convocamos una junta extraordinaria ( con firmas de más del 25% de los propietarios) en el orden del día se ivan a tratar temas tan importantes como una nueva junta de gobierno ( dado que la el anterior presidente que se había nombrado en la junta ordinaria celebrada dos meses anteriores se negó y renuncio , el acta de esa junta no fue firmada y se hizo entrega de ella a los propietarios 3 horas antes de celebrarse la junta extraordinaria) se propuso la junta de gobierno y se eligió por mayoría, el siguiente orden del día era la cesación de la administración de fincas ( que también es propietaria), fue votada y aprobada su cesación , unos de los asistentes pregunto la causa y comentaron que por la pérdida de confianza en su gestión y se llegó a decir por incumplimientos de sus obligaciones pero sin profundizar .
    El motivo de convocar esta junta extraordinaria era por el descontento con la administración, ya que no presentaba las cuentas desde hace dos años( a 3 horas de tener lugar la junta extraordinaria nos hace llegar el acta de la junta ordinaria celebrada dos meses antes donde nos entrega , sin detallar mucho , las cuentas del 2013/2014) tenemos unos juicios pendientes con la cooperativa que hizo los pisos por unas plazas de garaje que hicimos y que estamos utilizando los propietarios sin pagar nada, en la junta ordinaria se aprobó alquilar esas plazas a los propios vecinos que quisieran pagando un dinero simbólico , propuso algo y se aprobó cuándo es ilegal porque estamos en juicio .
    lleva más de un año y medio sin convocar junta ordinaria.
    También el mismo día de tener lugar la junta extraordinaria se paga un recibo pendiente( del último trimestre ) que se debía a la empresa mantenedora. Toda una serie de fallos y faltas en el cumplimiento de sus obligaciones.
    Mi pregunta es que sí se considera justa causa para la cesacion( no presentar las cuentas a tiempo, Asesoramos mal en temas legales, enviar acta después de dos meses y sin firmar, pagos pendientes cuando se supone que hay dinero suficiente y milagrosamente se salda la deuda la misma tarde de celebrarse junta extraordinaria…) y por lo tanto no habrá derecho a indemnización y si esto es así , si aunque en la junta extraordinaria no se concretase profundamente se puede reflejar en el acta para que quede claro los motivos ( ya que estamos pendientes de redactarla).
    Otra pregunta es como formalmente comunicamos el cese a la administración ( aunque la administradora estaba presente en la junta extraordinaria dado que es también es propietaria y por lo tanto sabe que ha sido cesada), si en la carta hay mencionar las causas del cese.
    La fecha de cese cuando es efectiva.
    No tenemos todavía otra administradora porque tenemos que ver algunos presupuestos dados per se supone que todavía tiene que estar ejerciendo como administradora hasta que le notifiquemos su cese donde le especifiquemos que le damos un plazo ( un mes… para el traspaso de papeles de una a otra administradora)¿
    El viernes a las 5 de la tarde ( muy casualmente)se fue la luz del garaje por un problema eléctrico , el conserje intentó ponerse en contacto con la administración por teléfono ( como es lo habitual) y no contestaron , se fue al local donde se encuentran y estaba cerrado….., se supone que tiene que todavía es la administradora¿

  33. vaf

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