Contribución de los locales al pago de los gastos generales

Cuestión controvertida donde las haya es el pago por los locales de los gastos de la comunidad. Y es que muchas veces es el sentido común el que nos juega malas pasadas y nos induce al error de pensar que un propietario de un local que no tiene acceso a elementos comunes del edificio no tiene lógica que contribuya al pago de elementos o servicios que por su ubicación no está en disposición de utilizar.

Sin embargo, la Ley de Propiedad Horizontal a la hora de distribuir los gastos, no distingue si los propietarios lo son de viviendas o de locales y si éstos últimos se sitúan dentro o fuera del edificio o el fin al que están destinados.

La LPH establece que todos los propietarios deberán participar en los gastos generales de la comunidad hasta el punto de afirmar el párrafo 2º del art. 9 que “… la no utilización de un servicio no exime del cumplimiento de las obligaciones correspondientes…” (STS AP Madrid 19/11/2002 y AP Barcelona 16/5/2006).

A este respecto, el art. 5 de la LPH prevé que el título constitutivo podrá contener unos estatutos que regulen, entre otros asuntos, los gastos generales por medio de los cuales podrá establecerse un régimen privilegiado y especial para los titulares de los locales comerciales o garajes.

Sin embargo, esta previsión estatutaria, al constituir una excepción a la regla general, deberá interpretarse de manera restrictiva de forma que únicamente sea de aplicación respecto a aquellos gastos previstos expresamente.

Cláusulas exoneratorias

Asimismo, debe tenerse especial cuidado a la hora de dar por buena cualquier cláusula que exonere del pago de un gasto.

Tendrán la consideración de cláusulas nulas y, por lo tanto, no aplicables aquellas que eximen a un propietario del pago de la totalidad de los gastos comunes de la finca. Es usual que estas cláusulas las imponga unilateralmente la promotora que se queda con locales para eludir el pago de todos los gastos.

Pues bien, las cláusulas exoneratorias deben tener una justificación en base a la imposibilidad de utilizar un servicio o elemento común y no por la voluntad arbitraria del propietario de no utilizarlo. Según la STS de la AP de Cádiz en una sentencia dictada el

29/12/2003, “la promotora asumía la naturaleza y la carga de un copropietario dentro del sistema con obligación de atender al pago de los gastos derivados de la conservación y mantenimiento de los servicios y elementos comunes de la Urbanización mientras no haya sido expresamente eximida de su cumplimiento por acuerdo unánime de los propietarios, lo que aquí no se hizo, pues tal situación no puede quedar amparada en la cláusula impuesta unilateralmente por la propia promotora y, según consta en autos, los propietarios de las distintas fases han venido siempre exigiendo a la promotora el pago de su parte en tales gastos comunes (…)”.

En consecuencia, es necesario distinguir entre aquellos servicios a los que objetivamente no puede acceder el local por no estar enganchado de aquellos otros a los que sí puede acceder pero no tiene necesidad de hacerlo, por ejemplo el ascensor. En el primer caso, el local no estará obligado al pago al no poder uso del servicio mientras que en el segundo caso sí lo estará.

Supuestos especiales

• Calefacción: todos los propietarios deben contribuir al pago de este servicio. El hecho de que un propietario no lo utilice de forma voluntaria, por ejemplo instalando una caldera individual, no le exime del pago (STS AP Madrid 3/6/2008, AP Vizcaya 14/11/2007, STS TS 13/12/2006).

• Portero automático y antena: contribuirán al pago todos los propietarios salvo aquellos que no lo tengan instalado.

• Servicio portería/conserjería: contribuirán a su pago la totalidad de los propietarios al ser un servicio contratado por la comunidad que revaloriza el valor de la finca (STS AP Madrid 28/6/1999 y 15/2/2007).

Sólo estarán excluidos del pago cuando una cláusula así lo establezca y comprenderá todos los gastos derivados del servicio (STS TS 3/7/1984).

• Portal y escalera (obras de supresión de barreras): el hecho de que el local no haga uso de la escalera o portal no le exime del pago del gasto salvo que una cláusula le exima expresamente de ello (STS AP Valladolid 9/1/02).

No obstante, aun existiendo esta cláusula, no comprenderá las obras de supresión de barreras que, en virtud del art. 10.1.b de la LPH, están obligadas a realizar las comunidades al ser obras de carácter necesario para la adecuada habitabilidad y accesibilidad del edificio.

Existe doctrina discrepante respecto a si debe entenderse incluida dentro de la exención de pago de los gastos relativos a portal y escalera los derivados del ascensor (STSS AP Alicante 24/7/2003, AP Asturias 18/1/2012, AP Madrid Abogada Asesora permanente del CAFMadrid28/6/2011, AP Vizcaya 22/3/2006, AP Asturias 19/10/2005).

Aún en el caso que durante años se le hubiese exonerado al local de los gastos de obras en el portal, no impide que la comunidad adopte el acuerdo de imputarle el gasto si únicamente se le exoneró año a año como acto de mera administración para un ejercicio económico anual y no con carácter permanente (STS AP Madrid 16/10/2009).

• Piscina y zona ajardinada: únicamente estarán exentos de contribuir a su mantenimiento los propietarios de los locales, garajes o trasteros cuando expresamente así lo establezcan el título, estatutos o un acuerdo al respecto por unanimidad (STS AP Albacete 12/11/2007).

No obstante, también estarán exentos de su pago cuando se les prive del derecho a utilizar estos elementos basándonos en un criterio de lógica de forma que no se puede obligar a un propietario a contribuir al pago de un servicio o elemento común cuando se pretende que pague puntualmente por el mismo.

• Ascensor: a raíz de la STS del TS de 7 de junio de 2011, las cláusulas que exoneran del pago de los gastos de ascensor incluyen tanto los gastos ordinarios como extraordinarios.

• Fachada: tiene la consideración de elemento común del edificio por lo que contribuirán al pago aunque el local tenga una fachada diferente a la del resto del edificio toda vez que tiene la consideración de obra de conservación y mantenimiento del edificio (STS AP Madrid 16/12/1997).

Fuente: CAF MADRID

One Response to “Contribución de los locales al pago de los gastos generales”

  1. JUAN

    Buenas tardes,

    pertenezco a una comunidad que consta de 1 bloque, este a su vez tiene un subportal 1, un subportal 2 y garajes. El subportal 1 tiene 10 vecinos y un ascensor, el subportal 2 tiene 5 vecinos y un ascensor y las cocheras garajes y trasteros. El caso es que hace unos años se decisión que los gastos del subportal 1 se distribuyen y pagan por los propietarios de ese subportal e idem con los gastos del subportal 2. E idem con los garajes.
    Esto es legal? o se debería pagar a partes iguales o sea suma total de gastos del subportal 1 gastos subportal 2 / todos los propietarios sea gastos totales / 15 vecinos. ¿Qué normativa rige tal situación?

    muchas gracias

    Responder

Deja un comentario

  • (no será publicado)