Obras realizadas por un propietario en elementos comunes

La cuota de participación comprende un derecho exclusivo sobre cada finca en la que su propietario ostenta la titularidad y una cotitularidad sobre los elementos comunes del edificio.

En muchas ocasiones, el propietario se olvida de esta cotitularidad y decide unilateralmente disponer de los mismos.

Estos actos de disposición se traducen generalmente en realizar obras sin recabar previamente el consentimiento del resto de los propietarios.

En estos casos, la comunidad puede adoptar el acuerdo de iniciar un procedimiento judicial contra este propietario con la finalidad de que el juez le obligue a demoler las obras y reponer las cosas a su estado originario.

 

Plazo de interposición:

El plazo para interponer la acción está sujeto al plazo de prescripción de las acciones personales que es de 15 años (art. 1964 del Código Civil).

Aunque éste sea el plazo general, es necesario hacer las siguientes matizaciones:

1. Existen sentencias que aminoran este plazo (entre los 6 y 7 años hasta los 13) porque alegan que cuando se tratan de obras que la comunidad ha conocido desde el principio y no ha iniciado ninguna acción al respecto, como es el caso de un cerramiento de terraza, se produce un consentimiento tácito a las mismas desde el momento que la comunidad ha tenido tiempo más que suficiente para requerir al propietario o, en su defecto, acudir a los tribunales y no lo ha hecho.

A este respecto, el Tribunal Supremo mantiene como reiterada doctrina jurisprudencial que se entiende otorgado el consentimiento tácito cuando por actos inequívocos y concluyentes se alcance la conclusión de la falta de oposición a la alteración de elementos comunes acometida por un propietario para la que no haya solicitado la preceptiva autorización. Esto ocurre precisamente cuando la comunidad pese a ser conocedora de las obras que se han realizado no “reacciona” y deja transcurrir un prolongado período de tiempo sin adoptar ninguna decisión al respecto que demuestre de forma inequívoca su conformidad (STSS TS 28/4/1986, 13/7/1995, 5/10/2007).

¿Cuándo debe entenderse que existe el consentimiento tácito al que nos estamos refiriendo?

 a) Hechos concluyentes, inequívocos y determinantes, puesto que el mero conocimiento de las obras no equivale a su consentimiento (SAP Baleares 26/9/2006).

b) Transcurso de un largo plazo de tiempo sin que la comunidad realice ninguna reclamación al respecto entendiéndose como una renuncia al derecho impugnatorio. Esta afirmación tiene como base la seguridad de las relaciones contractuales y del tráfico jurídico así como la prohibición de ir contra los actos propios (STS TS 21/5/82, 16/10/92, 23/7/2004).

c) Aceptación de obras similares realizadas por otros comuneros.

2. El plazo comenzará a contar desde que la comunidad ha tenido conocimiento de las obras ya que no es lo mismo una obra realizada en fachada visible para todos que la realizada en una zona a la que no tiene acceso la comunidad como un bajo cubierta.

A este respecto la STS de 13 de julio de 1995 que entiende que “…el citado plazo establecido en el artículo 1964 del CC, de quince años, como término de la acción personal, ya que las citadas obras no estaban escondidas sino que estaban a la vista de todos los propietarios. Debiendo añadir que el plazo de quince años comienza a contar a partir de que haya constancia pública de dicha actuación”.

¿Qué ocurre si la comunidad reclama por la ejecución de las obras a quien no las ha realizado? En el caso de que las obras hayan sido realizadas por el anterior propietario sin el consentimiento preceptivo, la comunidad puede ejercitar la acción contra el nuevo titular dentro del plazo legalmente establecido ya que la compraventa no legaliza por sí misma este tipo de obras (SAP Madrid de 21 de junio de 2008 y STS de 9 de marzo de 2004).

El plazo de 15 años no se interrumpe ni caduca la acción a favor de la comunidad en los casos de compraventa.

Precedente de obra-agravio comparativo.Abuso de derecho.

La Ley de Propiedad Horizontal obliga al propietario a comunicar al presidente de la comunidad las obras y cuando se trate de ejecuciones que alteren la configuración originaria de los elementos comunes de la finca, obtener el previo consentimiento de los propietarios.

Pero, ¿qué ocurre cuando el propietario quiere realizar obras anteriormente realizadas y consentidas a otro propietario? En estos casos, el propietario debe seguir cumpliendo con su obligación de comunicar su voluntad de ejecutar las obras. No obstante, si se le niega la autorización y el propietario, pese a ello, ejecutase las obras, es difícil que prospere el procedimiento que iniciase la comunidad contra el propietario ya que supondría un agravio comparativo que ante obras de igual entidad y características se le permita a un propietario y a otro no (SAP Alicante de 7 de febrero de 2000 y 10 de julio de 2001).

 

Fuente: CAF Madrid.

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