Efectos jurídicos
substantivos de la inscripción:
Calificación.
El Registrador, mediante
la calificación y bajo su responsabilidad,
civil, administrativa y penal, inscribe el contenido
estrictamente real de los contratos, excluyendo los
pactos personales, nulos, oscuros o abusivos, y, a
un tiempo, verifica y exige el cumplimiento de las
disposiciones, civiles, administrativas y fiscales,
aplicables al caso concreto. Es lo que se denomina
principio de legalidad.
Certeza del
derecho y valor en cambio.
Resultado de la calificación
registral es la nitidez de las titularidades inmobiliarias,
de tal suerte que el Registro va a proteger y publicar
los derechos reales y los pactos personales de transcendencia
real en términos que aseguren la certeza de
su existencia y el valor en cambio de los bienes.
Así, la responsabilidad pasiva y la titularidad
activa de los derechos subjetivos de trascendencia
real ofrecen el doble perfil de protección
de su existencia y contenido y de aseguramiento frente
a terceros del componente económico del mismo.
Protección
judicial de la inscripción.
La especial transcendencia
de la publicidad material del Registro, que hace necesaria
la calificación independiente del contenido
de los derechos, se muestra mediante la protección
judicial de los asientos registrales (tutela judicial
efectiva), que son inamovibles, salvo resolución
contenciosa en contra. Esto es, la seguridad preventiva
actúa al margen de las contiendas judiciales
y, con la singular protección, de la salvaguardia
de los Tribunales.
Firmeza de
la adquisición.
En nuestro sistema
registral, el comprador de buena fe (la buena fe se
presume) es mantenido en su adquisición frente
a la pretensión de cualquier tercero, una vez
que haya inscrito su derecho. Así lo prescribe
el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, dando
seguridad jurídica a los adquirientes en el
sentido de que nadie podrá privarles de la
titularidad de sus derechos.
Inoponibilidad
de lo no inscrito.
El sistema se complementa
con una importante presunción jurídica:
lo no inscrito no perjudica al comprador. Su definición
se contiene en el artículo 32 de la Ley Hipotecaria,
que revitaliza la plena confianza del comprador en
los pronunciamientos del Registro. Cuando pretenda
adquirir, ya sabe que lo no inscrito, frente a él,
no existe.
Acción
real registral.
Como complemento de
la especial fortaleza que adquiere, mediante la publicidad
material, la titularidad de su derecho, el comprador
inscrito goza de la denominada acción real
registral para reivindicar el inmueble objeto del
mismo y paralizar los efectos de las acciones de un
tercero sobre su propiedad (artículo 41 de
la Ley Hipotecaria).
Publicidad
formal de la titularidad.
El titular registral
hace valer, frente a todos, el efecto sustantivo de
la publicidad material mediante la publicidad formal;
es decir, cuando deba informar o acreditar frente
a cualquier persona u organismo la certeza de la existencia
de su derecho, puede solicitar del Registrador que,
mediante el tratamiento profesional del contenido
de los asientos y bajo su responsabilidad, expida
el documento idóneo acreditativo de su titularidad.
Los medios legales son: la nota simple informativa
y la certificación. Como es lógico,
sólo la certificación, autorizada por
el Registrador competente, da fe del contenido del
Registro. La nota simple informativa, según
su propio nombre revela, es un medio no fehaciente
de publicidad
Publicidad
del domicilio registral.
La protección
judicial de los derechos inmobiliarios lleva consigo
el importante efecto de que nadie puede ser privado
del derecho inscrito sin que se le haya notificado
el procedimiento seguido contra él. De tal
suerte que el Tribunal Constitucional español
ha declarado la necesidad de la notificación
al domicilio registral (esto es, el domicilio que
el comprador ha hecho constar en el Registro y que
al cabo del tiempo puede modificarlo) de las actuaciones
emprendidas contra el titular. El domicilio registral
pues, es un domicilio público y como tal no
puede desconocerse
