Los importantes cambios
que se han producido en el mercado crediticio durante
los últimos años hace que las personas
que tienen contratado un préstamo hipotecario
con una entidad de crédito puedan encontrarse,
en un momento dado, con que el interés que
están pagando es superior al interés
existente en el mercado. Se puede plantear entonces
la oportunidad de negociar con la entidad financiera
una bajada del tipo de interés o, si no responde
adecuadamente, trasladar el préstamo a otra
entidad que ofrezca mejores condiciones.
Para facilitar estas
operaciones y abaratar los costes se dictó
la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación
y modificación de préstamos hipotecarios.
Recientemente, esta Ley ha sido desarrollada mediante
un acuerdo del gobierno con Bancos, notarios y registradores
que reduce los costes y disminuye las comisiones bancarias,
acuerdo que, aunque ha sido anunciado en el momento
de redactar esta información todavía
no ha sido plasmado por escrito.
Se pueden, por tanto,
distinguir dos supuestos:
Novación
del préstamo hipotecario
Consiste simplemente
en un acuerdo con el Banco o Caja de Ahorros para
aplicar un tipo de interés inferior o cambiar
las reglas de cálculo del interés. Junto
con la mejora de las condiciones de interés
se puede pactar la alteración del plazo pactado.
Es la solución
más ventajosa ya que los gastos son mínimos.
De hecho, si se trata simplemente de reducir el interés
fijo (por ejemplo, pasar de un interés del
12% al 9%) o de disminuir el diferencial del interés
variable (por ejemplo, si lo pactado es el "MIBOR"
más dos puntos, pasar al "MIBOR"
más un punto) ni siquiera es imprescindible
la escritura pública, bastando un simple escrito
del Banco firmado por persona competente. Si la novación
consiste en un cambio estructural por pasarse del
interés fijo al variable, o viceversa, o por
cambiarse el tipo de referencia (por ejemplo, si se
pactó que se tendría en cuenta el tipo
medio del interés de las Cajas o Bancos para
préstamos hipotecarios a más de tres
años y se pasa ahora al "MIBOR")
es necesario el otorgamiento de una escritura de novación
cuyos gastos son mínimos ya que los honorarios
notariales no pasarán de quince mil pesetas
y los registrales serán inferiores a cinco
mil pesetas. Estos serán los únicos
gastos, ya que no se paga ningún impuesto.
Subrogación
del préstamo hipotecario
Si no se consigue
la mejora deseada por parte de la entidad que inicialmente
concedió el préstamo cabe la posibilidad
de "pasarse" a otra entidad. El proceso
es más complejo y bastante más costoso
por lo que habrá siempre que plantearse, en
función del capital pendiente y de los años
que queden, si conviene o no la operación.
El procedimiento consiste
básicamente en acudir a la entidad que dé
mejores condiciones, la cual deberá emitir
una oferta vinculante. Esta oferta debe contener las
nuevas condiciones que se ofrecen sin que la nueva
entidad pueda cobrar comisiones o cantidades no incluidas
en la oferta. A continuación la nueva entidad
financiera notifica la oferta a la antigua entidad,
la cual debe emitir, en el plazo de siete días
naturales, una certificación haciendo constar
cuál es la cantidad exacta que se le debe.
Durante los quince días siguientes la entidad
acreedora puede asumir las condiciones de interés
que ofrecía la otra entidad con lo cual no
prosigue la subrogación.
Si la entidad anterior
no emite la certificación en siete días
o no enerva la subrogación en el plazo de quince
días, se procede al otorgamiento de la escritura
pública de subrogación. Por esta escritura,
la nueva entidad ocupa el lugar de la entidad anterior,
a la que se le transfiere el importe de lo adeudado,
y se subroga en el préstamo existente, respetándose
las condiciones anteriores, salvo en lo concerniente
a las nuevas condiciones del tipo de interés.
Sólo se puede modificar el interés y
no, como ocurre en las novaciones, la duración.
El coste de la operación
viene determinado, fundamentalmente por las comisiones
bancarias. Habrá que pagar en primer lugar
a la antigua entidad la cantidad que proceda en concepto
de comisión de cancelación. Esta comisión
se calcula sobre la parte del capital pendiente al
tiempo de la subrogación y sólo procede
si expresamente se ha pactado en la escritura de la
hipoteca, siendo el porcentaje máximo, si el
interés es variable, del 1% por establecerlo
así la Ley del 30 de marzo de 1994. Si el interés
preexistente es fijo no hay ninguna limitación
legal pero en virtud del Convenio firmado en octubre
de 1996 los Bancos se han comprometido a no cobrar
más del 2,5% de comisión.
A la nueva entidad
habrá también que pagar una comisión
de apertura que es totalmente libre y viene determinada
por la negociación con el cliente. Se trata
de un dato más a tener en cuenta a la hora
de evaluar si el coste de la operación resulta
compensado por la reducción del interés.
La subrogación realizada con los requisitos
de la Ley del 30 de marzo de 1994 no está sujeta
a ningún impuesto. En cuanto a los gastos notariales
y registrales se aplica una reducción consistente
en una rebaja del 50% en los derechos notariales y
registrales, determinados por la cuantía de
la operación.
