LA REFORMA DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL

La modificación de la Ley de Propiedad Horizontal, en virtud de la Ley 8/99 de 6 de abril, introdujo notables variaciones, tales como la toma de decisiones por sus miembros, introducción de nuevos órganos de gobierno, la lucha contra la morosidad de los propietarios que adeudaban cuotas a la comunidad, y otras muchas materias que la realidad diaria ponía de relieve su insuficiente regulación.

Como primer aspecto a destacar, señalar el cambio del sistema de la unanimidad, por uno mucho más flexible, a través de un nuevo sistema de mayorías que permite la adopción de acuerdos de forma más sencilla.

La unanimidad, sólo será exigible para dar validez a aquellos acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de los estatutos de la comunidad, así para el caso de establecimiento, supresión de servicios de ascensor, portería, vigilancia y de todos aquellos que tengan interés general, requerirán el voto favorable de las 3/5 partes del total de los propietarios, que a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación. Los propietarios que se ausenten de la Junta y tras la aprobación de los acuerdos adoptados en la misma, si no manifiestan su disconformidad en un plazo de 30 días, se entenderá que están conformes con lo adoptado.

Cuando los cambios se producen con el fin de adaptar las instalaciones ya existentes de sistemas privativos o comunes de aprovechamiento de energía, o suministros energéticos colectivos, pueden ser acordados, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la Junta. La comunidad no puede repercutir el coste de la instalación, ni los derivados de su conservación a aquel propietario que expresamente haya declarado en Junta su voto en contra, pero, si después decide cambiar de opinión y utilizar los mismos, tendrá que abonar el importe que le hubiera correspondido, debidamente actualizado aplicando el interés legal correspondiente.

Para dar validez a los demás acuerdos, bastará simplemente el voto de la mayoría del total de los propietarios que representen a su vez más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes. Los propietarios que no se encontrasen al corriente de los pagos de la comunidad podrán asistir a la Junta, pero no tendrán derecho a voto.

En cuanto a los órganos de gobierno de la Comunidad, como novedades hay que destacar que el Presidente puede solicitar su relevo al Juez dentro del mes siguiente a su elección. En cuanto al Administrador, indicar que puede ser cualquier copropietario o persona física cualificada. Se introduce, aunque de forma potestativa la figura del Vicepresidente que sustituirá al Presidente en caso de vacante.

Otro de los cambios que introdujo la Ley 8/1999, fue el lograr que las deudas de la Comunidad queden solventadas, con un sistema en el que al propietario moroso, en caso de que se acuerde en Junta, se le podrá exigir el pago de la deuda por vía judicial, procedimiento este que se ha visto también modificado muy recientemente por la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil, Ley 1/2000, que ha venido a reformar el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal, y por el que ahora se dispone que el propietario que no cumpla con sus obligaciones respecto de la Comunidad podrá verse incurso en un proceso judicial en reclamación del cumplimiento, que se sustanciará conforme a las normas del proceso monitorio, y de acuerdo a las siguientes especialidades: la utilización del procedimiento monitorio requerirá la previa certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios por quien actúe como secretario de la misma, con el visto bueno del presidente, y siempre que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios afectados en la forma prevista; a la cantidad que se reclame podrá añadirse la derivada de los gastos del requerimiento previo de pago, siempre que conste documentalmente la realización de éste, y se acompañe a la solicitud el justificante de tales gastos; cuando el propietario anterior de la vivienda o local deba responder solidariamente del pago de la deuda, podrá dirigirse contra él la petición inicial, sin perjuicio de su derecho a repetir contra el actual propietario. Asimismo se podrá dirigir la reclamación contra el titular registral, que gozará del mismo derecho mencionado anteriormente; cuando el deudor se oponga a la petición inicial del proceso monitorio, el acreedor podrá solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de aquél, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas. Y finalmente, cuando en la solicitud inicial del proceso monitorio se utilizaren los servicios profesionales de abogado y procurador para reclamar las cantidades debidas a la Comunidad, el deudor deberá pagar, tales honorarios tanto si atendió al requerimiento de pago como si no comparecieo ante el tribunal.