Las viviendas de protección oficial son aquellas destinadas a ser domicilio habitual, cuya superficie máxima útil no puede exceder de 90 metros cuadrados, y que se encuentran sujetas a su propia normativa.
Este tipo de viviendas pueden ser cedidas a sus beneficiarios, en régimen de arrendamiento como de propiedad. Tanto en un régimen como en otro, la renta o el precio tienen un límite máximo señalado, lo que conlleva un control por parte de la Administración de acuerdo a módulos variables fijados por áreas geográficas y revisables durante la construcción y hasta la calificación definitiva.
Los contratos, tanto si son de arrendamiento como de compraventa, han de contener en su articulado, unas cláusulas obligatorias y otras especificas:
En cuanto a las obligatorias, señalar que las viviendas están sujetas a prohibiciones derivadas del régimen de VPO, y a determinadas condiciones en cuanto a su utilización. Los precios de venta, no podrán exceder del límite legalmente establecido en la calificación definitiva. El vendedor está obligado a entregar las llaves en un plazo máximo de tres meses desde la concesión de la calificación definitiva y también el adquirente o arrendatario está obligado a ocuparlo en dicho plazo, salvo que exista justa causa.
En cuanto a las cláusulas específicas, señalar que en la compraventa, el vendedor esta obligado a elevar a escritura pública el contrato privado de compraventa, en un plazo de tres meses desde la fecha de la calificación definitiva, o del mismo contrato si es posterior, corriendo los gastos que se originen (declaración de obra nueva, división horizontal…) a cargo del promotor de la vivienda. El comprador de la vivienda puede instar la resolución del contrato para el supuesto de denegación de la calificación definitiva o cuando el precio fijado sea superior a un 25% del inicialmente pactado. Por otra parte, en el arrendamiento, como cláusulas específicas debe constar que el arrendador entrega la vivienda libre de mobiliario y enseres, y que el subarriendo total o parcial da lugar a la resolución del contrato. Si se pacta expresamente debe constar que la revisión de la renta solo se lleva a cabo cada dos años y en cuantía no superior al IPC que publique el Instituto Nacional de Estadística.
Las VPO también pueden ser cedidas a sus beneficiarios mediante el acceso diferido a la propiedad, en el cual el cesionario adquiere la vivienda, conservando el cedente la propiedad del inmueble hasta que el cesionario pague la totalidad de la deuda. El cedente debe abonar los gastos de conservación, el coste de prestación, los servicios y las contribuciones, tasas, impuestos y derechos estatales y locales.
El cesionario esta obligado a pagar al cedente:
-las cantidades que resulten de deducir del presupuesto de la vivienda, los importes de subvención del préstamo y también del anticipo, en su caso, de forma que el 20% de esta cantidad se paga en el momento de otorgar el contrato y el resto será exigido en el periodo que fijen las partes siempre y cuando no sea inferior a 10 años.
-los gastos de administración, conservación, y los servicios que satisfaga el propietario por guardería, conservación de parques, etc.
-El importe de las contribuciones, impuestos, arbitrios, tasas y derechos que graven la propiedad o uso de las viviendas satisfechos por el cedente.
Durante la vigencia del contrato, el cedente y cesionario, pueden llegar a acordar que la adquisición del inmueble se efectúe mediante la entrega en un solo acto, o en varios, de las cantidades que esté obligado a satisfacer. Terminado el plazo pactado y una vez cumplidas las condiciones estipuladas en el contrato, se procede al otorgamiento en escritura pública del bien adquirido, transmitiéndose el dominio de la vivienda al cesionario.
Por último, en caso de resolución de contrato, el cesionario, debe devolver la vivienda en las condiciones necesarias para obtener la cédula de habitabilidad, además tiene derecho a que el propietario le reintegre las cantidades que hubiera satisfecho, deducido el importe de las rentas y cantidades asimiladas que el cesionario habría tenido que satisfacer durante el tiempo de vigencia del contrato, si hubiera ocupado la vivienda como arrendatario.