Hasta ahora, para acceder a un crédito, lo común era que los vecinos que no pudieran hacer frente al encarecimiento de las cuotas debido a una obra recurrieran a un préstamo personal. La nueva opción, más conveniente para los intereses de los vecinos, consiste en suscribir un préstamo colectivo que, además, adapta la cuota del crédito al ahorro mensual de cada comunidad de vecinos, y consigue que los propietarios no se endeuden individualmente.
Son pocas aún las entidades -en este caso cajas de ahorro- que ofrecen este tipo de financiación, cuyo plazo máximo de amortización ronda los 10 ó 15 años (con uno o dos años de carencia), y conlleva la posibilidad de una cuota irregular. Estos préstamos cobran entre un 1% y un 1,5% en comisiones de apertura o cancelación total o parcial, en consonancia con los que aplican otros productos destinados a sufragar otras actividades o necesidades particulares. Los créditos están orientados a financiar inversiones y gastos propios de una comunidad de vecinos tales como trabajos de reformas de fachadas o cubiertas, eliminación de barreras arquitectónicas, ascensores, instalaciones de gas o calefacción… Además, las entidades financieras ofrecen facilidades para su contratación, ya que si, por ejemplo, durante el primer mes la comunidad de vecinos decide no utilizar el dinero se puede devolver sin coste alguno.
Señas de identidad
A pesar de que su estructura y condiciones son parecidas a las de los créditos de carácter individual, hay una serie de diferencias que dotan a estos préstamos de personalidad propia. En primer lugar, el titular es únicamente la comunidad de vecinos, sin necesidad de ningún tipo de aval ni garantía adicional. Por otro parte, el importe máximo del crédito es del 100% del presupuesto, incluyendo impuestos y todos los gastos derivados de la realización del mismo, de la obra y la financiación, a diferencia de otros que sólo llegan a cubrir el 80% de las necesidades del particular. Destacan también por la posibilidad de incluir una carencia hasta la finalización de las obras, con un período máximo de dos años, en el que se pagarán mensualmente los intereses devengados por el importe dispuesto. Incluyen, de forma opcional, la obligación de intervenir los préstamos ante notario. A cambio de estas condiciones, la firma del contrato implica la obligatoriedad por parte de la comunidad de propietarios de mantener una cuenta abierta en la caja negociadora, donde se domiciliarán o ingresarán las cuotas ordinarias y extraordinarias de los vecinos.
Por lo que respecta a las características técnicas de este producto financiero, tiene unas disposiciones por las que se obtiene la totalidad de la financiación en el momento de la firma del préstamo. Asimismo, incorpora otras disposiciones fraccionadas, que deberán coincidir con los plazos de pago de las facturas, tal y como se negocie en el contrato. Como en otra clase de créditos, se les puede aplicar un tipo de interés variable o fijo, en función del producto contratado con la entidad financiera.
Documentación requerida
A diferencia de los préstamos de contratación individual, estos créditos colectivos necesitan de una documentación particularizada, en la que es necesario acreditar libros de actos, nombramientos o acuerdos para la realización de obras. Estos son los documentos que deberá presentar la comunidad de propietarios para acogerse a una vía de financiación de estas características:
– Fotocopia del CIF de la comunidad de vecinos.
– Autorización para la consulta de CIRBE de la comunidad. El CIRBE o Central de Información de Riesgos del Banco de España es el archivo donde se registran todos los préstamos y créditos concedidos por el sistema financiero en el territorio nacional (bancos, cajas de ahorro y cooperativas de crédito) a particulares, empresas y comunidades de propietarios. En dicho archivo consultan los bancos para saber lo endeudada que puede estar la comunidad que solicita el préstamo. Para poder hacer dicha consulta, el banco o caja de ahorros deberá tener la correspondiente autorización firmada por parte de la comunidad de vecinos.
– Fotocopia de los presupuestos o contrato aceptado que se debe financiar.
– Información sobre las cuentas actuales y de los últimos dos años de la comunidad de propietarios.
– Información contable o fotocopia de los movimientos de cuentas.
– Libro de Actas, con al menos tres acuerdos.
– Nombramientos en vigor.
– Acuerdos para la realización de la obra.
– Acuerdos para la financiación de la obra.
– Certificación de acuerdo a la financiación firmada.
¿QUIÉN DEBE FIRMARLO?
Una de las cuestiones que más controversia suscita en este proceso de financiación es el hecho de quién debe firmar el crédito suscrito. Aunque se trata de un producto colectivo, la normativa es taxativa: es el presidente de la comunidad de vecinos quien debe rubricarlo con su firma ya que es la persona representante de toda la comunidad de propietarios.
El crédito, obviamente, no se concede personalmente al presidente, sino a la comunidad y sus derechos y obligaciones respecto a tal endeudamiento son extensibles a todos los vecinos. Antes de rubricar cualquier préstamo, conviene leer detenidamente el documento, en el que debe aparecer expresado con claridad que esa persona es el representante legal de la comunidad; es necesario, además, ponerlo en conocimiento del administrador, para que éste lo tenga en cuenta ante las gestiones que deba realizar.
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