En virtud del contrato de arrendamiento, el arrendador cede el uso del bien arrendado al arrendatario, quien además de la obligación de pagar la correspondiente renta, al concluir el contrato debe devolver la finca tal y como la recibió.
Existe por tanto un evidente interés del arrendador en constituir las adecuadas garantías jurídicas para asegurar la devolución del bien arrendador en buen estado, y la indemnización de los desperfectos producidos, así como el pago de las rentas debidas.
Este objetivo, el asegurar el cumplimiento de las indicadas obligaciones del arrendatario, se consigue con la inclusión en el contrato de la figura de la fianza arrendaticia.
Es por tanto, el establecimiento de la fianza en el contrato, una obligación de carácter legal, que deberá constutirse necesariamente en metálico, y que en los contratos de arrendamiento de vivienda será la equivalente a una mensualidad de la renta pactada, siendo de dos mensualidades en el caso de arrendamientos para uso distinto de vivienda. Teniendo que referirse esta fianza únicamente a la renta y no a otras cantidades distintas como los gastos por servicios o tributos.
Durante los cinco primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización, aun cuando la renta que le sirve de parámetro se modificase.
Pero transcurrido dicho plazo de duración mínima del contrato, cada vez que el arrendatario se prorrogue resulta posible la actualización: El arrendador puede exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda al tiempo de la prorroga.
La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes.
A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.
El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.
Respecto a lo anterior hay que destacar que antes de la restitución, es preciso liquidar las posibles responsabilidades que garantiza la fianza, de manera que si no existieran obligaciones pendientes del arrendatario, corresponderá a este el importe integro de la fianza, pero en caso contrario, de existir obligaciones pendientes, podrá el arrendador aplicar la fianza en metálico a la satisfacción de tales obligaciones, y sólo el remanente que pudiera existir corresponderá arrendatario.
El interés aplicable será el legal en vigor en el momento que comience su devengo.
Por otra parte las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico, lo que significa que nuca podrán ser sustitutivas de la fianza arrendaticia.