¿QUÉ TENGO QUE HACER PARA COMPRAR UN PISO?

Al futuro comprador o vendedor de un inmueble se le recomienda que, antes de formalizar la operación, tenga en cuenta algunos factores muy complejos, de tipo constructivo, urbanístico, jurídico, fiscales, financieros, etc.

TITULARIDAD DEL INMUEBLE: En primer lugar, el futuro comprador debe asegurarse de la titularidad del vendedor, así como del régimen y situación jurídica del inmueble ( si es libre o está acogido a protección oficial, si se rige por el régimen de propiedad horizontal o el de multipropiedad), existencia de cargas o gravámenes, como hipotecas, embargos, etc.

Unicamente la inscripción de la compraventa en el registro hace prueba frente a terceros, de manera que el que compra en base al registro no puede verse sorprendido por posibles titulares o cargas que no aparezcan inscritas.

El registro de la propiedad tiene carácter público, y por tanto, cabe consultar libremente y solicitar notas o certificaciones sobre la titularidad, cargas o gravámenes que afectan a un bien inmueble concreto.

REQUISITOS URBANISTICOS: El comprador del inmueble debe comprobar que éste ha sido construido cumpliendo todas las normas urbanísticas y ordenanzas municipales, en especial que ha obtenido la correspondiente licencia municipal de obras. Si el vendedor no proporciona los oportunos justificantes, puede solicitarse la correspondiente certificación al Ayuntamiento al que pertenezca el inmueble.

DOCUMENTACION DE LA COMPRA: Puede formalizarse de dos maneras: documento privado o documento público.

1.-Documento privado: éste ha de estar suscrito necesariamente por el vendedor que sea titular registral y por el comprador, o personas que legalmente les representen mediante poder notarial expreso para dicho acto. Cuando se trate de Viviendas de Protección Oficial, el contrato deberá ser visado obligatoriamente por los organismos competentes de la comunidad autónoma. Si se quiere una vivienda en fase de proyecto, en construcción o terminada, las cantidades anticipadas a cuenta del precio tienen que asegurarse mediante contrato de seguro o aval bancario, debiendo entregarse al comprador el pertinente documento que lo acredite. Todo ello hasta tanto se formalice la escritura pública, ya que el documento privado sólo produce plenos efectos entre las partes, no frente a terceros.

2.-Documento público: Conocido como escritura pública, es aquél que está intervenido por Notario, quien, además de asesorar a las partes, garantiza la legitimidad de las firmas y da fe pública de la fecha y contenido de la compraventa; este documento público es el necesario para poder inscribir la operación en el Registro de la Propiedad. Para mayor garantía del adquirente, es aconsejable formalizar la adquisición en escritura pública, procediéndose seguidamente a la inscripción en el registro. Dicha inscripción producirá entonces efectos no solo frente a las partes sino frente a terceros. Previa la realización de la inscripción es necesario haber efectuado el pago de los impuestos correspondientes, abajo reseñados.

GASTOS: Honorarios de consultas al Agente de la Propiedad Inmobiliaria, Abogado, etc. Honorarios de Notario por otorgamiento de escritura pública. Honorarios del Registrador de la Propiedad por la inscripción en el registro de la citada escritura pública de compraventa.

IMPUESTOS: Corresponde al comprador el pago del Impuesto del IVA. Este será del 7 % o el 16 % según se trate de viviendas y anejos o de locales comerciales, respectivamente, en primera transmisión. También en esta primera transmisión es necesario el abono del impuesto de actos jurídicos documentados que será de 0´5 %. Si se trata de segundas o ulteriores transmisiones, se ha de pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales, actualmente el 6 %.

Arbitrio municipal de plusvalía (impuesto municipal sobre el incremento del valor de los terrenos), cuyo importe está en función de la superficie, situación, y cuota de comunidad de la finca y del tiempo transcurrido desde la adquisición del inmueble por el vendedor, hasta la actual transmisión. Corresponde al vendedor por ley el abono de dicho impuesto.