Los importantes cambios que se han producido en el mercado crediticio durante los últimos años hace que las personas que tienen contratado un préstamo hipotecario con una entidad de crédito puedan encontrarse, en un momento dado, con que el interés que están pagando es superior al interés existente en el mercado. Se puede plantear entonces la oportunidad de negociar con la entidad financiera una bajada del tipo de interés o, si no responde adecuadamente, trasladar el préstamo a otra entidad que ofrezca mejores condiciones.
Para facilitar estas operaciones y abaratar los costes se dictó la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios. Recientemente, esta Ley ha sido desarrollada mediante un acuerdo del gobierno con Bancos, notarios y registradores que reduce los costes y disminuye las comisiones bancarias, acuerdo que, aunque ha sido anunciado en el momento de redactar esta información todavía no ha sido plasmado por escrito.
Se pueden, por tanto, distinguir dos supuestos:
Novación del préstamo hipotecario
Consiste simplemente en un acuerdo con el Banco o Caja de Ahorros para aplicar un tipo de interés inferior o cambiar las reglas de cálculo del interés. Junto con la mejora de las condiciones de interés se puede pactar la alteración del plazo pactado.
Es la solución más ventajosa ya que los gastos son mínimos. De hecho, si se trata simplemente de reducir el interés fijo (por ejemplo, pasar de un interés del 12% al 9%) o de disminuir el diferencial del interés variable (por ejemplo, si lo pactado es el “MIBOR” más dos puntos, pasar al “MIBOR” más un punto) ni siquiera es imprescindible la escritura pública, bastando un simple escrito del Banco firmado por persona competente. Si la novación consiste en un cambio estructural por pasarse del interés fijo al variable, o viceversa, o por cambiarse el tipo de referencia (por ejemplo, si se pactó que se tendría en cuenta el tipo medio del interés de las Cajas o Bancos para préstamos hipotecarios a más de tres años y se pasa ahora al “MIBOR”) es necesario el otorgamiento de una escritura de novación cuyos gastos son mínimos ya que los honorarios notariales no pasarán de quince mil pesetas y los registrales serán inferiores a cinco mil pesetas. Estos serán los únicos gastos, ya que no se paga ningún impuesto.
Subrogación del préstamo hipotecario
Si no se consigue la mejora deseada por parte de la entidad que inicialmente concedió el préstamo cabe la posibilidad de “pasarse” a otra entidad. El proceso es más complejo y bastante más costoso por lo que habrá siempre que plantearse, en función del capital pendiente y de los años que queden, si conviene o no la operación.
El procedimiento consiste básicamente en acudir a la entidad que dé mejores condiciones, la cual deberá emitir una oferta vinculante. Esta oferta debe contener las nuevas condiciones que se ofrecen sin que la nueva entidad pueda cobrar comisiones o cantidades no incluidas en la oferta. A continuación la nueva entidad financiera notifica la oferta a la antigua entidad, la cual debe emitir, en el plazo de siete días naturales, una certificación haciendo constar cuál es la cantidad exacta que se le debe. Durante los quince días siguientes la entidad acreedora puede asumir las condiciones de interés que ofrecía la otra entidad con lo cual no prosigue la subrogación.
Si la entidad anterior no emite la certificación en siete días o no enerva la subrogación en el plazo de quince días, se procede al otorgamiento de la escritura pública de subrogación. Por esta escritura, la nueva entidad ocupa el lugar de la entidad anterior, a la que se le transfiere el importe de lo adeudado, y se subroga en el préstamo existente, respetándose las condiciones anteriores, salvo en lo concerniente a las nuevas condiciones del tipo de interés. Sólo se puede modificar el interés y no, como ocurre en las novaciones, la duración.
El coste de la operación viene determinado, fundamentalmente por las comisiones bancarias. Habrá que pagar en primer lugar a la antigua entidad la cantidad que proceda en concepto de comisión de cancelación. Esta comisión se calcula sobre la parte del capital pendiente al tiempo de la subrogación y sólo procede si expresamente se ha pactado en la escritura de la hipoteca, siendo el porcentaje máximo, si el interés es variable, del 1% por establecerlo así la Ley del 30 de marzo de 1994. Si el interés preexistente es fijo no hay ninguna limitación legal pero en virtud del Convenio firmado en octubre de 1996 los Bancos se han comprometido a no cobrar más del 2,5% de comisión.
A la nueva entidad habrá también que pagar una comisión de apertura que es totalmente libre y viene determinada por la negociación con el cliente. Se trata de un dato más a tener en cuenta a la hora de evaluar si el coste de la operación resulta compensado por la reducción del interés. La subrogación realizada con los requisitos de la Ley del 30 de marzo de 1994 no está sujeta a ningún impuesto. En cuanto a los gastos notariales y registrales se aplica una reducción consistente en una rebaja del 50% en los derechos notariales y registrales, determinados por la cuantía de la operación.