A. Asesoramiento
Ante todo, tenga en cuenta que dada la importancia económica de la adquisición de vivienda (a la que se va a destinar de media, como mínimo, un tercio de la renta familiar) es necesario el asesoramiento de un profesional.
Este asesoramiento lo puede obtener con carácter gratuito acudiendo a un notario antes de la fecha fijada para la firma de la escritura pública (incluso antes de firmar un documento privado.)
B. Riesgos del documento privado
1) El documento privado que suscriba con el vendedor le obliga en todos sus términos. Lo que haya firmado tendrá que cumplirlo (de ahí la importancia del asesoramiento previo). Sólo si tiene cláusulas abusivas, y éstas son declaradas como tales por los Tribunales, quedará exento de su cumplimiento. Las leyes de protección del consumidor prohíben y consideran nulas y sin valor algunas cláusulas, por ejemplo, el Real Decreto 515/1989:
- Las que de cualquier forma autoricen al vendedor a incrementar el precio aplazado durante la vigencia del contrato.
– Las que impongan un incremento del precio por servicios accesorios, financiación, aplazamientos, recargos o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales efectivas que puedan ser libremente aceptadas o rechazadas por el comprador. Las reformas de obra deberán ser aprobadas expresamente por el comprador.
– Las que supongan la repercusión de gastos que por ley corresponden al vendedor (gastos de declaración de obra nueva y división horizontal, etc…)
2) Tenga en cuenta que cuando firma el documento privado debe conocer el estado de las cargas de la vivienda.
3) Si entrega cantidades a cuenta, la Ley 57/1968 exige garantizar la devolución de estas cantidades mediante seguro, para el caso de que la construcción no se termine. Estas cantidades anticipadas deben ingresarse en cuentas bancarias especiales de las cuales no se puede disponer sino para hacer frente a los gastos de construcción.
4) En materia de Viviendas de Protección Oficial, hay una normativa propia, y es necesario el visado del documento privado.
C. Información y publicidad
1) Compra a un promotor
En caso de que usted adquiera su vivienda de un empresario promotor, debe saber que éste está obligado a cumplir diversas obligaciones de información y publicidad (que regulan distintas normas de protección de los consumidores, básicamente el Real Decreto 515/1989, de las que puede informarle en detalle su notario).
Las condiciones ofrecidas en la publicidad (datos, características y condiciones de la construcción, ubicación, servicios e instalaciones de la vivienda, condiciones de adquisición y pago de la misma) son exigibles al vendedor, aun cuando no figuren posteriormente en el contrato celebrado.
Además, el promotor debe tener a disposición del público una serie de datos y documentos, entre otros:
- Nombre o razón social del promotor, domicilio y datos de inscripción en el Registro Mercantil.
– Planos de emplazamiento de la vivienda y de la vivienda misma, descripción de ésta, con expresión de superficie útil del edificio, de servicios y suministros, de zonas comunes y medidas de seguridad contra incendios, etc…
– Datos del Registro de la Propiedad.
– Copias de las licencias precisas para la construcción y ocupación de las viviendas.
– Estatutos de la Comunidad.
– Precio total de venta y forma de pago.
– Si se prevé subrogación de hipoteca, datos de la misma.
– Forma en que está previsto documentar el contrato, con sus condiciones generales y especiales, haciendo constar expresa y claramente:
a) Que el consumidor no soportará los gastos previos que por ley corresponden al vendedor.
b) Lo dispuesto en los artículos 1.279 y 1.280 del Código Civil, que suponen el derecho del comprador a exigir el otorgamiento de escritura pública.
c) El derecho a la elección de notario, que corresponde, en estos casos, siempre al comprador.
2) Compra a un particular
En estos casos, y dado que el vendedor particular no está sometido a las normas de información que hemos visto, deberá usted comprobar (a lo que le puede ayudar el notario):
- Los títulos de propiedad del transmitente.
– El recibo de haber pagado la última anualidad del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (“contribución urbana”).
– Certificado del secretario de la comunidad de propietarios, con el “visto bueno” del presidente, que acredite que el vendedor está al día en el pago de los gastos de comunidad (tenga en cuenta que si no es así, puede ser usted obligado a pagarlos, sin perjuicio de su posterior derecho a reclamar contra quien le vendió).
– También en la comunidad de propietarios le podrán suministrar una copia de los estatutos de la comunidad, y en su caso, ordenanzas que existan en la misma (los Estatutos también los puede obtener en el Registro de la Propiedad).
D. Titularidad y estado de cargas de la vivienda
Antes de adquirir una vivienda debe comprobar la titularidad y estado de cargas en el Registro de la Propiedad (es decir, si quien le vende es realmente propietario, si la vivienda está o no hipotecada, existencia de posibles embargos, etc…)
Esta información puede ser obtenida directamente del Registro de la Propiedad, o bien solicitarla antes de formalizar la escritura en el propio despacho del notario. Incluso aunque usted no lo solicite expresamente, el notario va a comprobar la titularidad y el estado de cargas, haciéndolo constar en la escritura, y advirtiéndole antes de la firma del documento en caso de que hubiere alguna anomalía en la titularidad o cargas que pudieran perjudicarle.
Si la información la obtiene en el despacho del notario, además de la comodidad que ello supone, tiene la garantía de que está actualizada en el momento de firmar la escritura. La estrecha colaboración entre notario y Registro de la Propiedad le da una mayor seguridad.
Aproveche las ventajas de este sistema y evitará problemas posteriores.