Art. 5: ….. En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
Art. 9: ….. e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca.
Art. 11: ….. 2. Cuando se adopten válidamente acuerdos para realizar innovaciones no exigibles a tenor del párrafo anterior y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.
Pero en ninguno de ellos especifica cuales son esos gastos comunes, para ello tenemos que acercarnos al Artículo 396 del Código Civil, que al que regula la Ley de Propiedad Horizontal como indica el Articulo 1 de esta.
Artículo 396.
Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública, podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.
En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.
Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.
Evidentemente ese derecho de copropiedad recogido al principio del 396 CC, indica una obligación de participación en su mantenimiento e instalación.
Ahora bien, estos derechos y obligaciones vienen expresados en % en el título de división horizontal para cada piso o local pertenecientes a la comunidad en cuestión, surge aquí en la mayoría de los casos la duda entre coeficiente de propiedad y coeficiente de participación en los gastos, ya que en muchos casos se confunden ambos términos:
• % de propiedad: Es aquel porcentaje que nos correspondería si la comunidad obtuviese algún beneficio, por ejemplo, aunque este es un caso extremo, se vende el edificio entero a una constructora, por un valor determinado, este valor representaría el 100% de la propiedad y habría que repartirlo entre todos los propietarios, dependiendo del coeficiente que figura en el título constitutivo de la propiedad para cada uno de los pisos y locales, que en ningún caso superara ese 100%
• % de participación en gastos: dependiendo del tipo de comunidad, podemos encontrarnos con que en el título de propiedad existen distintos tipos de %, para los gastos de garaje, piscina, etc., y gastos comunes, ya que en muchas comunidades, tanto garaje como piscina y otros servicios, se comparten con otras comunidades.
¿Qué ocurre entonces con la participación en los gastos comunes?, pues que basándonos en estos criterios anteriormente establecidos, todos los propietarios tanto de pisos o locales, deben de contribuir a ellos, a excepción de:
• Que estén expresamente exonerados en el título constitutivo, figurando cláusulas como….el propietario del local A, participara en los gastos comunes en un 1’25%, excluyéndose su participación en los gastos relativos a la conservación de los ascensores, dado que su local dispone de puerta de acceso independiente y no tiene necesidad alguna del uso de estos ascensores. O similares, dependiendo de la terminología de los Notarios y gastos de los que se le quieran exonerar.
• Que en una junta de propietarios y por acuerdo unánime, se exonere a estos propietarios de algunos gastos concretos, dado que por sus circunstancias no hacen uso de los mismos.
• Si no están exonerados por alguna de las fórmulas anteriores, deben de hacer frente a los gastos comunes de acuerdo con sus cuotas de participación.
¿Hay sentencias al respecto….?
Pues sí, las hay y en cantidad, voy a reseñaros alguna por si les queréis dar una ojeada:
Voy a basarme para daros esta doctrina jurídica en la mayoría de los casos, por no decir en todos en los autores Don Manuel Pons Gonzalez y Don Miguel Angel del Arco Torres, que son los que en su libro (Régimen Jurídico de la Propiedad Horizontal) las han recogido, desarrollado, estudiado y comentado.
En cuanto a la obligatoriedad de la contribución a los gastos comunes, aunque no se disfrute de los mismos, salvo como he dicho antes se este liberado de ello:
• Sentencias 22 nov. 1980, AP Alicante, 12 may. 1992, Sec. 8ª, AP Valencia, 3 feb. 1993, Sec. 18ª, AP Madrid, 17 oct. 1995, Sec. 8.ª, AP Madrid, 15 nov. 1999, Sec. 2ª, AP Santander, STS 4 oct. 1999 (reconoce válidas las exenciones de algunos pisos o locales a contribuir a los gastos comunes), STS 14 mar. 2000, 8 feb. 1994, AP Tarragona.
Hay que tener en cuenta de qué gastos comunes se está exonerado, si el título constitutivo o los estatutos no dicen nada o dicen solo mantenimiento, habrá que estar a lo que estos diga alguno de los dos, me explico, si por ejemplo dice que los locales están exentos de contribuir a los gastos comunes que se ocasionen por causa del ascensor, estarán exentos de todo tipo de gastos que ocasione el ascensor, ordinarios o extraordinarios (Ej. Poner un ascensor nuevo), si por el contrario dijese que solo estarán exentos de participar en los gastos de mantenimiento, participarían por ejemplo en la instalación de un ascensor nuevo.
Resumiendo, mi opinión particular, es que:
Los locales que por tener salida independiente no tienen opción a usar ciertos elementos como son ascensores, escaleras, etc., ya que además no los necesitan, deben de estar exentos de los gastos de mantenimiento de los mismos (Fra. de suministro eléctrico, limpieza y conservación de escaleras, conservación de ascensor, etc.), no así de los gastos de reparación o instalación de nuevos servicios (instalación de un ascensor, colocación de escaleras nuevas, etc.) ya que esta mejora, interviene en el incremento del valor total del edificio, pero bueno ya digo, es mi humilde opinión.
La Conclusión:
Salvo que los propietarios estén exonerados del pago de todos o alguno de los gastos comunes, bien por acuerdo unánime de los propietarios y su inscripción mediante los Estatutos en el Registro de la Propiedad o bien por que figuran en el título constitutivo, todos los comuneros están obligados a participar en los gastos comunes según su coeficiente de participación, no siendo eximente para ello el no hacer uso de alguno o todos los servicios por los que se le reclama una cuota.
Ruego a todos disculpas por los posibles fallos y agradeceré las aportaciones que puedan ampliar esta información que al fin y al cabo es en beneficio de todos nosotros.
Autor: Miguel Carlos Gorriz Fuertes
Administrador de Fincas
Colegiado nº: 1436
Tel: 660 00 60 28 / 965 26 53 26