Sólo son conscientes de su existencia cuando, debido a la falta de mantenimiento, se generan reparaciones de gran envergadura, con costos muy elevados, y en algunos casos, hasta con desalojos de las viviendas afectadas.
El mantenimiento y conservación de estos elementos supone la prolongación de la vida de los mismos con unos costos muy escasos.
En el caso de las instalaciones existentes en el inmueble, y debido a su reglamentación, las inspecciones están perfectamente regladas en las diversas normativas que afectan a cada una de ellas. Sin embargo, en el caso de la obra civil (el edificio propiamente dicho), el concepto de conservación no se encuentra reglado. Y aunque la ley obliga a que los propietarios mantengan el inmueble, no existe una normativa que establezca la periodicidad de revisiones e inspecciones a realizar en cada uno de sus elementos.
En el Real Decreto Ley 8/2011, de 1 de julio, de Medidas de Apoyo a los Deudores hipotecarios, ya se habla de la realización de las actuaciones de rehabilitación. En esta norma se establece que todos los edificios con una antigüedad superior a 50 años ubicados en municipios con una población superior a 25.000 habitantes, deberán ser objeto de una inspección, salvo que las Comunidades Autónomas fijen otros estándares poblacionales o de antigüedad del inmueble.
El Ayuntamiento de Madrid derogó la Ordenanza de 1999, aprobando posteriormente una nueva Ordenanza de Conservación, Rehabilitación y estado Ruinoso de las Edificaciones de 22 de diciembre de 2011. El objetivo de esta Ordenanza es similar al de la Ordenanza anterior, regulando los deberes de conservación y rehabilitación de los propietarios de terrenos, edificios y construcciones, para mantenerlos en estado de seguridad, salubridad, accesibilidad, ornato público y decoro, a fin de preservar o recuperar en todo momento las condiciones requeridas para la habitabilidad o el uso efectivo.
Esta Ordenanza establece que las inspecciones deben realizarse a partir de que el edificio haya cumplido 30 años, y posteriormente cada 10 años. Pero debemos tener en cuenta que hay labores de mantenimiento que no pueden realizarse cada 10 años, ya que su periodicidad debe ser anual o incluso inferior.
Libro del Edificio
En los edificios construidos después del año 2000, según consta en el art. 7 de la Ley de ordenación de la Edificación, se establece que “toda la documentación que constituye el Libro del Edificio será entregada a los usuarios finales del edificio”.
La Orden de 17 de mayo de 2000, de la Consejería de Obras Públicas, Urbanismo y Transporte, por la que se aprueba el Modelo del Libro del Edificio, establece las características físicas del mismo, y su contenido. Así, en la parte 2 del Libro se incluirán las normas e instrucciones de uso, conservación y mantenimiento, tanto del conjunto del edificio, como de cada una de las unidades de ocupación, estableciéndose las normas e instrucciones de conservación y mantenimiento, así como el registro de las operaciones realizadas de mantenimiento y reparación.
En estos casos, es importante el cumplimiento de los preceptos expuestos en el mismo, dado que de no ser así, en caso de reclamación a la constructora o a la dirección facultativa, su incumplimiento puede utilizarse en contra de la propiedad.
Los edificios anteriores a esta Ley pueden generar un Libro del Edificio, recabando toda la información existente del inmueble, y cumplimentando el mismo desde el momento de su realización. De esta forma, se generará un registro de las operaciones de mantenimiento realizadas.
Por todo ello, es importante generar la conciencia del mantenimiento y la conservación de los inmuebles.
A la vista de los trabajos a realizar durante un ejercicio, es importante la inclusión en los presupuestos anuales de una partida económica que permita la ejecución de los mismos. El administrador debe incorporar esta partida, la cual será aprobada o rechazada por la comunidad de propietarios, pero quedará constancia del conocimiento de la misma, así como de la voluntad de su cumplimiento por parte del administrador ante posibles siniestros por negligencia que pudieran ocurrir.
Fuente: CAF Madrid